Les chiffes clés de L’immobilier tertiaire à Lille en 2022

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Les chiffes clés de L'immobilier tertiaire à Lille en 2022

L’immobilier de bureaux à Lille a fait preuve d’une très bonne santé en 2021 étant donnée la conjoncture économique actuelle. Le premier semestre 2022 pose davantage de questions, avec un volume de placement qui progresse malgré un nombre de transactions en baisse, dans un marché tertiaire qui reste néanmoins sain et équilibré. Le parc immobilier global de Lille métropole est d’environ 4,3 millions de m2. Il est réparti entre Euralille, la « turbine tertiaire » de la métropole, le centre (plus diffus), Villeneuve d’Ascq, les grands boulevards, la rocade nord ouest, Roubaix et Tourcoing principalement. L’agglomération compte 6 pôles de compétitivité, et 5 sites d’excellence. 

Les transactions en 2021

 « L’année 2021 a été très bonne dans le contexte actuel, avec un volume total de bureaux placé sur la métropole de 160 563m2, compte-tenu des comptes propres (33 363m2) » indique Philippe Bertagne, directeur de Keops Colliers International Lille. « Ce volume est très correct, puisqu’on note une augmentation de 17% par rapport à 2020, et une progression de la demande placée de 21% » souligne Hugues Laffineur, co-gérant de Tostain et Laffineur real estate. Le niveau de commercialisation des bureaux neufs reste de son côté assez faible, autour de 34%. Le niveau d’investissement, de son côté, est important, et a triplé par rapport à l’année précédente. 

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Et au premier semestre 2022 

« Au premier semestre 2022, le volume de bureaux placés est d’environ 62 000m2, ce qui montre une progression de 10% par rapport au premier semestre 2021. En revanche, le nombre de transactions a significativement diminué, de 180 à 126. Les transactions se font sur des surfaces plus importantes, soit 500m2 de surface placée en moyenne contre 300m2 au premier semestre 2012 » note Philippe Bertagne. 

Des petites entreprises qui hésitent

 « C’est la tranche des surfaces inférieures à 150m2 qui a le plus souffert (moins 50% par rapport au premier trimestre 2012) : c’est inquiétant puisque cette tranche de surfaces est représentative des sociétés en créations et des PME régionales » souligne Hugues Laffineur. « En effet, la création d’entreprises a chuté sur le premier semestre 2013 (par rapport à la même période en 2012), alors que dans le même temps, on note aussi une augmentation sensible (de 18%) de la mortalité des entreprises » précise Philippe Bertagne. « On entre pour de bon dans la crise. On a réussi à maintenir de bons chiffres mais on observe que la demande baisse et que les décisions sont beaucoup plus longues à prendre. Les chefs d’entreprises s’interrogent : ‘devons-nous investir, déménager – mais est-ce le bon moment de perturber mon entreprise par un déménagement ?’ Les promoteurs restent prudents, à moins de trouver un investisseur en blanc. Beaucoup de projets sont dans les cartons » analyse Pierre-Marie Flipo, président de RC Immobilier. 

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Lille métropole : un marché immobilier qui reste sain

 « Nous avons cependant la chance d’être sur un marché sain, sur lequel on n’observe pas de fluctuations en terme de prix et un maintien soutenu de l’investissement » poursuit Pierre-Marie Flipo. « Nous avons toujours eu un équilibre en terme d’offre et de demande, et l’immobilier tertiaire se maintient. » 

Les projets 

Divers projets sont en cours, avec plusieurs mixtes comprenant logements, commerces et bureaux. « Nous n’avons pas d’inquiétude sur les beaux projets, en revanche, le parc de seconde main devient parfois quasi-obsolète et des projets de réhabilitation commencent à voir le jour » signale Pierre-Marie Flipo. L’un des promoteurs particulièrement actif sur la métropole lilloise, Nacarat, a plusieurs projets en cours de réalisation voire de livraison. Face à l’Arboretum (programme dont la livraison est en cours et qui garde quelques surfaces disponibles), Nacarat a ainsi lancé au premier semestre 2022, à Euralille 2, un nouveau projet mixte commerces/bureaux/logements baptisé City’Zen, qui propose des surfaces de 3 200 m² dédiées aux professionnels. Le promoteur a aussi lancé « Le 32 », sur le secteur centre-gares, un programme de 3 300 m² de bureaux sur 6 niveaux, adossé à une résidence ; et commencera prochainement un nouveau programme de 5 400 m² en plusieurs bâtiments sur le pôle d’excellence Euratechnologies. La vente (à la CPAM de Tourcoing) d’un des 4 bâtiments du Parc Alhena a été réalisée cet été. Ce parc, situé près de la gare, en zone franche urbaine, et développé en partenariat avec la SEM Ville Renouvelée compte déjà deux bâtiments.  

Les loyers

 « On constate bien sûr une différence entre les immeubles urbains de dernière génération (jusqu’à 220 euros/m2 à Euralille) et le tertiaire de périphérie (entre 120 et 150 euros/m2), où le niveau et la qualité des prestations entrent en ligne de compte » indique Philippe Bertagne. Plus précisément, Tostain et Laffineur signalent par exemple des loyers de 90 à 170 euros en seconde main à Lille, et de 160 à 220 euros en neuf ; à Euralille, entre 130 et 175 euros en seconde main, et entre 170 et 220 euros en neuf ; à Villeneuve d’Ascq, entre 90 et 120 euros en seconde main, et entre 135 et 160 en neuf.

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