Comment créer un déficit foncier ?

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Avez-vous une maison de location et souhaitez réduire votre impôt sur le revenu  ?

pénurie de terres La peut être la solution pour vous !

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Très utile, le mécanisme de déficit foncier vous permet de réduire l’impact fiscal des revenus de votre propriété et même au-delà en déduisant jusqu’à 10 700€ par an de votre revenu total .

Moins connu que les appareils tels que Pinel, Pinel outre-mer et d’autres Malraux, il n’est pas moins efficace et pour une bonne raison il ne fait pas partie des niches fiscales et n’est donc pas plafonné .

A voir aussi : Quel est le taux normal d'impôt sur les sociétés en 2021 ?

Mais à qui parle-t-il et comment ça marche ?

Suivez-nous, nous vous dirons tout.

Quelle est la pénurie de terres ?

Le déficit foncier est un mécanisme juridique, fiscal et comptable qui permet de déduire le loyer reçu, les divers coûts qui peuvent être déduits.

Ces coûts qui peut être déduit de votre revenu de l’immobilier sont par exemple :

  • les frais d’administration et la gestion de votre propriété
  • le coût des divers travaux effectués
  • ou des intérêts sur vos prêts.

Si ces coûts sont plus élevés que vos tarifs de location, nous parlons de pénurie de terres.

Ce déficit devrait être évalué sur tous vos revenus de l’immobilier.

Ainsi, vous pouvez posséder différents biens immobiliers avec des revenus positifs et une inclinaison finale du solde du déficit pour l’ensemble.

Le déficit foncier ne s’applique que dans le contexte d’un contrat de location nu , au régime actuel.

Note  : Ce mécanisme est particulier à la location nue, au contraire, nous parlerons de déficit BIC pour la location meublée, mais ce n’est pas le but de notre article.

La cote de CGP

Moins de 15 000€ de revenus fonciers , vous entrerez qualification en tant que droit au mécanisme des microterres .

Cela vous donne une réduction forfaitaire de 30% .

Cependant, si votre coût est supérieur à 30 %, vous aurez tout intérêt à faire l’option pour l’ alimentation réelle .

Cependant, ce choix vous relie pendant 3 ans sur tous vos revenus de l’immobilier.

Contrairement aux régimes fiscaux, le déficit foncier s’applique en amont du calcul de l’impôt.

Par conséquent, il peut neutraliser tout ou partie de vos revenus fonciers existants et même aller au-delà.

Point important : le mécanisme de pénurie de terres s’applique également aux revenus soumis à des charges sociales.

Charger le déficit par rapport à votre revenu total

Dans la situation où vous avez entraîné une pénurie de terres en raison de la part trop importante de vos dépenses par rapport à votre les revenus fonciers .

Vous pouvez déduire ce déficit foncier (hors intérêts sur prêt) jusqu’à 10 700€ de votre revenu total .

Prenons un exemple : si vous déclarez 50 000€ de salaire, 20 000€ de revenus foncierset 30 000€ de charges sur votre propriété.

Vos revenus fonciers auront donc un déficit de 10 000€ .

Cette pénurie peut être attribuée à vos 50 000€ de salaires .

impôt sur le revenu est donc calculé sur les 40.000€ restants à imposer L’ .

NB : sans revenu imposable de l’immobilier, le mécanisme des déficits fonciers élimine les charges sociales.

Basculement sur incident du support de TVA

Cette diminution du revenu fiscal, vous pouvez égalementenvisager de modifier la fourchette d’imposition marginale (IMT) .

Ainsi, en 2020, une personne célibataire qui a plus de 73 369€ de revenu imposable déclarations taxées jusqu’à 41% .

Le jeu des déficits fonciers peut réduire le revenu foncier et le revenu total et tomber au-dessous de 73 369 euros de revenu imposable et donc être imposé sur la tranche de 30 % .

SCPI avec pénurie de terres

Vous souhaitez réduire votre impôt sans être contraint de travailler , avez-vous pensé à la pénurie de terres SCPI ?

Cette solution est possible si vous êtes imposé au moins sur la marge marginal d’imposition de 30%.

L’ idée ici est de souscrire à des actions de la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), une société qui se spécialisera dans la pénurie de terres.

Ce dernier assureral’intégration dans son prix : l’achat de biens immobiliers,ainsi que les travaux .

En résumé, l’entreprise effectue des travaux dans l’immobilier qu’elle possède.

En tant que partenaire, vous pouvez déduisez ce travail de vos autres revenus de fortune , mais aussi de votre revenu total.

Veuillez noter qu’en investissant dans l’IPC « déficit foncier », vous n’êtes pas obligé de détenir des biens immobiliers à l’avance.

Ce déficit ne sera donc affecté au total des recettes qu’à concurrence de 10 700 euros.

Point important : SCPI n’est pas soumis à des plafonds de niche fiscale, de sorte que le montant de votre investissement ne sera pas limité.

Recouvrement et report : exploitation

Remarque : Les intérêts sur vos prêts ne sont déductibles que de votre revenu et non de votre revenu total, contrairement à vos autres dépenses.

Régime d’imputation et transfert des déficits

Comment le déficit foncier est-il calculé ?

Prenons un exemple, c’est encore plus simple.

Bâtiment
Revenu foncier brut 11 000€
Intérêts sur emprunts prêts 12 300€
Autres coûts 27 000€
Bénéfice ou déficit — 22 000€

Phase 1  : Somme du taux d’emprunt avec priorité soustrait de votre revenu brut :

  • 11 000€ — 12 300€ = — 1 300€

Phase 2  : Le déficit foncier à déclarer s’élève à 1 300 euros de revenus fonciers pour les dix prochaines années.

Phase 3  : Après déduction des intérêts sur prêts, le montant total des dépenses restantes constituera le déficit foncier qui peut être attribué au revenu total jusqu’à concurrence de 10 700 euros.

Phase 4  : Les intérêts sur prêts et autres charges sont reportés à plus de 10 700 euros sur les recettes foncières pour les dix prochaines années :

  • 1.300 (27.000 — 10.700) = 17.600€

Et l’année blanche ?

Par exemple, vous entrez s’établir à 60 000 euros en 2018 avec un déficit précédent de 3 000€, que se passe-t-il ?

2018 2019 2020
Revenu du pays 10 000€ 10 000€ 10 000€
Travailler 60 000€
Report de 50 % à partir de 2018 30 000
Revenu net de richesse — 50 000€ — 20 000€ 10 000€
répartition par rapport au revenu mondial — 10 700€ — 10 700€
Pénurie à signaler 39 300€ 9 300€
Calcul des transferts antérieurs — 10 000€
Solde sur le déficit 3.000 € 39 300€ = 42.300€ €3.000 48,600€ = 51.600€ 41.600 €
Taxable revenu 0 € sous CIMR (année blanche) 0 € 0 €
Charges sociales 0 € 0 € 0 €

Restant à transférer au cours des dix prochaines années 41 600 euros.

Nos conseils pour mettre en place une pénurie de terres

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