Estimer facilement le prix d’une servitude immobilière

Il existe des textes qui ne s’écrivent pas pour séduire, mais pour servir. Les fiches pratiques, créées par et pour les notaires, entrent sans conteste dans cette catégorie. Elles offrent une feuille de route concrète sur tous les aspects à considérer : conseils en amont, rédaction, formalités, fiscalité… Rien n’est laissé au hasard.

Principaux éléments

La servitude conventionnelle, au cœur du droit immobilier, s’apparente à une redevance consentie par le propriétaire du terrain servant au bénéfice du fonds dominant (Civ. C., art. 637). Ce dispositif organise les rapports entre deux parcelles voisines, et perdure même en cas de changement de propriétaire. Il peut accorder un droit précis d’usage sur le bien d’autrui, typiquement le droit de passage. À l’inverse, il peut empêcher le propriétaire d’agir alors qu’il y serait normalement autorisé, par exemple avec une interdiction de construire.

Vous pourriez aimer : Lancer facilement votre propre fonds d'investissement immobilier

1. Textes

Pour ceux qui souhaitent approfondir, voici les références juridiques essentielles :

• civ., art. 637, 686 à 710

1. Bibliothèque LexisNexis

Outils de référence pour les professionnels :

À ne pas manquer : Vente immobilière à Amiens : comment se démarquer sur le marché

• Forme notariée, V° méritabilité, fasc. 10, 200, 210, 220 et 255
• Répertoire notarié, V° Honoraires, fasc. 10, 11, 70, 71, 72 et 80

1. Développer la stratégie avec le client

1.1. Analyse des objectifs du client

Avant d’agir, il s’agit de bien cerner les attentes du client et la nature de la servitude. Le droit distingue trois grandes familles selon leur origine, distinction qui n’influe pas sur le fonctionnement une fois la servitude actée :

• servitudes issues de la configuration des lieux (Civ., art. 640-648) ;
• servitudes prévues par la loi (Civ. C., articles 649 à 685-1) ;
• servitudes créées par accord entre parties (Civ., art. 686-710).

Les servitudes établies par volonté humaine.

On les appelle couramment « servitudes conventionnelles ». Elles couvrent tout ce qui résulte d’une volonté exprimée, via une convention formelle ou tout acte révélant cette intention, y compris les modifications ou restrictions relatives à des servitudes d’origine légale ou naturelle. Une catégorie unique, fondée sur la relation concrète entre deux biens voisins.

Constitution ou mention.

Le notaire intervient le plus souvent pour instituer une servitude conventionnelle, plus rarement pour régler une servitude légale. Il importe de mentionner précisément toute servitude grevant ou profitant au bien concerné, notamment à l’occasion d’une vente. Les propriétaires sont libres d’installer une servitude sur leur bien, ou au bénéfice de celui-ci, selon leur volonté (C. civ., art. 686).

Cadre légal.

La liberté d’établir des servitudes connaît néanmoins des bornes : aucune ne doit heurter l’ordre public ni viser une personne en particulier ou son bénéfice personnel (C. civ., art. 686).

Exemples concrets de servitudes conventionnelles :

• la servitude oneris ferendi, qui consiste à supporter une charge comme un mur d’appui commun ;
• la servitude projiciendi, qui autorise la création d’avancées (balcon, auvent) sur le terrain voisin ;
• le service altius non tollendi, interdisant de construire au-delà d’une certaine hauteur ;
• le service non-aedificandi, imposant une interdiction totale de bâtir ;
• le droit de passage institué par acte, hors contexte légal ;
• des droits pour puiser de l’eau, laver, irriguer ;
• le bail non modificandi, imposant le maintien du terrain dans son état d’origine pour préserver l’harmonie d’un ensemble.

Méthode d’établissement.

La création ou l’évolution d’une servitude conventionnelle et tout changement concernant les héritiers naturels ou légaux résultent :

• d’un acte ;
• d’une exigence spécifique ;
• ou encore d’une affectation liée à la configuration familiale.

Seule une servitude continue et apparente peut, à défaut de titre, être établie par prescription.

Note : L’affectation d’une servitude à destination du père de famille s’applique aux servitudes continues et apparentes, et parfois aux discontinues sous conditions.

1.2. Points à vérifier

Avant de s’engager, certaines vérifications s’imposent :

• statut matrimonial et situation juridique des parties ;
• origine de propriété des biens concernés ;
• caractéristiques détaillées de la servitude ;
• adéquation des stipulations avec la volonté des parties.

Droit immobilier.

La servitude est un droit réel immobilier qui « suit » le bien lors de toute mutation.

Droit indivisible.

Le droit de servitude est indivisible : il profite à l’intégralité du fonds dominant et grève la totalité du fonds servant.

Droit perpétuel.

Attachée au fonds dominant, la servitude subsiste même en cas de changement de propriétaire, indépendamment de la personne. Elle ne disparaît pas par simple non-usage, et chaque détenteur du bien bénéficie de ce droit.

Établissement par titre.

Un « titre » n’implique pas forcément un acte écrit sous forme sacramentelle ; il peut émaner de différentes clauses ou actes (contrat, jugement, testament, donation…).

Vices du consentement.

Validité de l’acte suppose l’absence de défaut dans le consentement des parties.

Distinction.

Il est essentiel de distinguer les servitudes réelles, qui suivent le bien, des licences ne créant que des droits personnels.

1. Audits préalables

Vérifications indispensables avant tout engagement :

• capacité et propriété du constituant ;
• contrat de construction éventuel comportant des clauses restrictives ;
• nature de la servitude (pas de servitude imposée à une personne) ;
• conformité à l’ordre public.

2.1. Parties en présenceCapacité et propriété du constituant.

Le propriétaire peut instituer une servitude sur son bien ou en faveur de celui-ci (Civ., art. 686). Tous ceux qui détiennent un droit réel sur le bien peuvent donc créer, activement ou passivement, une servitude conventionnelle. L’usufruitier ou l’emphytéote peuvent consentir une servitude temporaire, limitée à la durée de leur droit, tandis que le nu-propriétaire ne doit pas porter atteinte à l’usufruit.

Note : Une servitude consentie par un nu-propriétaire indivis est en suspens tant que tous n’ont pas donné leur accord ou que l’indivision persiste.

Exploitants et locataires.

Les personnes disposant seulement d’un droit d’usage (fermiers, locataires…) ne peuvent constituer de servitude. Toutefois, ils peuvent en bénéficier indirectement si elle profite au fonds loué, à condition qu’elle ait été instituée avant la conclusion ou le renouvellement du bail. Dans ce cas, le locataire ou l’exploitant doit être partie à l’acte, pour que la servitude soit immédiatement opposable.

Capacité du bénéficiaire.

Pour créer une servitude, il faut le consentement de tous les titulaires d’un droit réel sur le fonds dominant. Toutefois, cette capacité s’apprécie moins strictement que pour le fonds servant : toute personne pouvant valoriser le bien peut acquérir une servitude. Cela concerne les administrateurs de biens, les propriétaires indivis (sans besoin d’accord unanime, sauf restriction réelle).

Biens soumis au régime général.

Le propriétaire du fonds dominant agit dans le cadre d’un acte de disposition. S’il est marié sous le régime de la communauté, le consentement du conjoint est nécessaire. À défaut, ce dernier peut demander l’annulation, sauf ratification (Civ., art. 1424 et 1427).

Locataire d’un bail à construction.

Le locataire peut, sauf indication contraire au bail, instituer une servitude pour la durée du bail.

2.2. Biens concernés

Existence de deux fonds distincts.

La servitude suppose toujours deux biens immobiliers appartenant à des propriétaires différents. Il peut s’agir de terrains avec ou sans constructions, y compris certaines divisions en volumes. S’il n’y a qu’un seul propriétaire, la servitude n’a pas lieu d’être. Il existe des cas de figure complexes, comme une indivision partielle, mais la jurisprudence actuelle tend à les exclure. Si une servitude est nécessaire, il faudra rétablir une distinction de propriété, par exemple via une société civile.

Existence d’un fonds dominant.

Il arrive que l’on veuille créer une servitude au profit d’une personne (cas d’une ASL, par exemple). Or la jurisprudence exige l’existence d’un fonds dominant, sans quoi la servitude n’est pas valable. Il faut alors prévoir un bien spécifique, ou recourir à d’autres formes de droits (jouissance spéciale, droits réels sui generis, etc.).

Copropriété.

Dans le cadre d’une copropriété, la création de servitudes sur les parties communes au bénéfice de lots est exclue. En revanche, rien n’empêche la création d’une servitude entre parties privatives de lots différents.

Charge imposée à un fonds pour l’usage d’un autre.

La servitude consiste à imposer une charge sur un fonds pour l’utilité d’un autre. Elle doit pouvoir intéresser les propriétaires successifs, sous peine d’être requalifiée.

Droit de passage.

Le droit de passage peut être institué par acte ou par la loi. Lorsqu’il vise à désenclaver un terrain, il s’éteint avec la disparition de cet isolement. Hors ce cas, il est en principe perpétuel, et la perte d’utilité n’entraîne pas d’extinction automatique. Les conventions facilitant le passage (y compris pour l’accès aux réseaux) ne relèvent pas des mêmes règles que le passage légal.

Servitude attachée au fonds, pas à la personne.

Une servitude ne vise jamais l’intérêt personnel du propriétaire, mais bien l’utilité du bien. Des avantages peuvent toutefois être consentis à titre accessoire, à condition qu’ils demeurent liés au bien et transmissibles avec celui-ci.

Note :

• Les charges imposées au propriétaire du fonds servant sont valables, dès lors qu’il s’agit de restrictions ou obligations liées à la propriété (ex. : servitude de non-concurrence, architecturale, d’habitation).
• En revanche, toute obligation relevant davantage de la personne que du bien (ex. : rente viagère, fourniture industrielle…) est exclue.

2.3. Licéité de la convention

Respect de l’ordre public.

Comme tout contrat, l’acte de servitude doit se conformer à l’ordre public (art. 6 C. civ., art. 1131 et 1133). Deux limites en découlent : il est impossible de priver le propriétaire de la jouissance de ses biens de manière absolue, ou de lui interdire un changement compatible avec l’usage normal. La jurisprudence veille notamment à ce que l’établissement d’une servitude ne porte pas atteinte à la substance même de la propriété. Par exemple, une ouverture autorisée par servitude (gouttière, corniche) reste possible, même sans description volumétrique détaillée.

2.4. Pièces à fournir

Le notaire doit réunir les documents d’état civil des parties et les titres de propriété de tous les biens concernés.

1. Rédaction

Avant la signature, il convient de réaliser quelques vérifications :

• statut matrimonial des parties ;
• dénomination précise des biens ;
• description détaillée des modalités de la servitude ;
• concordance des stipulations avec la volonté des parties.

1.1. Forme de l’acteActe authentique.

Pour être opposable aux tiers, l’accord doit être publié au bureau des hypothèques. Un acte sous seing privé, même valable entre les parties, ne suffit donc pas : il faut un acte authentique (D. n° 55-22, 4 janvier 1955, art. 4, al. 1). Le dépôt d’un acte sous seing privé chez le notaire ne permet plus la publicité foncière (Civ., art. 710-1).

1.2. Clauses communesIdentification des parties.

L’acte publié doit préciser :

• pour les personnes physiques : identité complète, domicile, profession, date et lieu de naissance, nom du conjoint ;
• pour les personnes morales : dénomination, forme, siège social, numéro d’immatriculation pour les sociétés commerciales, date et lieu de déclaration pour les associations, syndicats…

Identification des biens immobiliers.

L’acte doit permettre d’identifier chaque bien concerné (fonds dominant et fonds servant), avec mention précise de la nature, situation, contenance, désignation cadastrale (section, numéro, lieu-dit ou adresse).

Commentaires :

Il n’existe pas de formule obligatoire : il suffit que la loi ne laisse pas de doute sur les biens concernés. La formule « tel bien est grevé d’une servitude de… au profit de tel bien » est parfaitement recevable. Les termes « fonds servant » et « fonds dominant », bien que techniques, restent d’une précision appréciable.

1. 3 formules

• Voir JCL. Forme notariée, V° méritabilité, fasc. 255

1. Formalités

Publicité foncière.

Pour rendre la servitude opposable aux tiers, il faut publier l’acte au service de la publicité foncière :

• que la servitude soit créée par acte (y compris donation entre vifs) (D. n° 55-22, 4 janvier 1955, art. 28, 1) ;
• par testament (O.C. n° 55-22 du 4 janvier 1955, art. 28, 3 et 29) ;
• par convention ou décision judiciaire.

Attention : La publication n’est requise que pour les servitudes établies par acte. Celles issues de la prescription ou de la destination du père de famille sont opposables de plein droit.

Effet relatif.

L’acte de servitude doit mentionner les références (date, volume, numéro) de la formalité afférente aux titres de propriété des fonds concernés ou indiquer que la publicité de ces titres sera effectuée simultanément. À défaut, la publicité foncière sera refusée.

Exceptions.

Deux dérogations : d’une part, quand le droit du constituant a été acquis sans titre (par prescription, accession…), ou s’il y a consolidation de l’usufruit ; d’autre part, si le titre du propriétaire date d’avant le 1er janvier 1956. Dans ce dernier cas, il doit être fait mention de la nature du titre et du fait qu’il n’est pas postérieur à cette date.

1. Fiscalité

2.1. Droits d’enregistrement

Si la servitude est intégrée à un acte principal, aucune taxe supplémentaire n’est perçue. La création de servitudes indépendantes, en revanche, entraîne une taxation sur le prix convenu (taux de 5,80665 % habituel). S’il n’y a pas de prix, une taxe de 0,60 % (+ taxe d’État 0,10 % et frais 2,50 %, soit 0,715 % au total) s’applique à la valeur déclarée (CGI, art. 678).

2.2. Contribution de sécurité immobilière

Une contribution de 0,10 % (CGI, art. 881 K), avec un minimum de 15 € (CGI, art. 881 M), est perçue lors de l’enregistrement.

2.3. TVA

La TVA peut s’appliquer si l’opération relève d’une activité de production ou de commercialisation de biens immobiliers.

2.4. Honoraires de notaire2.4.1. Ancien tarif (décret du 8 mars 1978)

Si la servitude n’est pas incluse dans un acte principal, les émoluments du notaire sont calculés sur la base du prix ou de la valeur déclarée, selon le barème S 1, coefficient 1 :

La valeur d’une servitude conventionnelle sans prix réel est souvent modique ; dans ce cas, le minimum de perception s’applique : 50 UV, soit 195 € HT.

À noter : Certaines situations restent soumises à l’ancien tarif, notamment les actes ayant donné lieu à provision ou paiement avant le 1er mars 2016 (A. 26 février 2016, art. 3).

2.4.2. Nouveau tarif (décret du 26 février 2016)

Depuis le 1er mars 2016, le tarif des notaires s’applique à tous les services rendus à compter du 1er mai 2016. Les honoraires sont proportionnels au prix de la servitude, augmenté des dépenses, ou à la valeur retenue pour la liquidation des droits si elle est supérieure (C. com., art. A. 444-54). En l’absence de prix, la valeur estimée est utilisée.

Pour une servitude valorisée à 4 875 € ou moins, le forfait est de 192,31 €. Au-delà, la rémunération proportionnelle suit ce barème (C. com., art. 444-115) :

Le nouveau barème diffère peu de l’ancien, à l’exception d’une légère baisse (1,4 %). Néanmoins, la somme totale des émoluments pour un transfert de bien ou droit immobilier ne peut dépasser 10 % de la valeur du bien, ni être inférieure à 90 € (C. com., art. R. 444-9 et A. 444-175). Le notaire peut accorder une remise, dans certaines limites : jusqu’à 10 % pour les biens au-delà de 150 000 €, jusqu’à 40 % au-delà de 10 millions d’euros (C. com., art. R. 449-10). À l’inverse, une majoration est possible pour traitement express, jusqu’à 150 € si la rémunération ne dépasse pas 500 €, ou 30 % au-delà.

1. Liste de vérification

Avant de finaliser, il est impératif de :

• contrôler la capacité et les pouvoirs des parties impliquées, comme lors d’une vente immobilière ;
• identifier précisément les fonds servant et dominant, ainsi que l’origine de propriété ;
• vérifier la licéité de la servitude du point de vue de l’ordre public ;
• demander aux parties les dispositions spécifiques relatives à la servitude : fondement, droits, durée, modalités d’exécution, frais d’établissement et d’entretien, etc.

La servitude immobilière ne se limite pas à une case à cocher dans un acte : elle engage, façonne, transmet. Elle relie des biens, mais aussi des générations, par le droit et par la pierre. D’un simple passage à des contraintes architecturales, chaque servitude raconte une histoire de voisinage et d’équilibre, inscrite dans la durée.