Comment sont imposés les loyers de votre location meublée ?

23
Partager :

Si vous louez un logement, la charge doit être soigneusement étudiée. En effet, vos taux de location généreront des impôts et des taxes sociales. Une charge importante qui n’est pas nécessairement considérée lors de l’achat. Cet article contient une mise à jour sur le calcul de l’impôt qui sera pris, comment déclarer et, surtout, comment prendre le meilleur système fiscal pour payer moins d’impôt. Ceci s’applique à toute location meublée, qu’elle soit saisonnière, à un étudiant, via AirBnB…

La première question pour comprendre les taxes est : s’ agit-il d’un bien loué vide ou d’un bien loué meublé ? Cet article est sur de la taxe pour la location meublée. Pour loyer vide, taxes est différent et expliqué ici.

A lire en complément : Comment bien choisir son Pinel ?

Location meublée non professionnelle (NPMA) et taxe : deux régimes fiscaux possibles.

Le fait de louer votre propriété meublée vous offre le choix entre deux taxes différentes sur vos tarifs de location collectés. C’est à vous de garder la meilleure option lorsque votre déclaration de revenus en mai. Avant de détailler le calcul de la taxe et de remplir les cases, regardons les deux taxes possibles. Pour comprendre, nous allons distinguer les tarifs de location déclaré (ce que vous percevez réellement) taux de location imposés (qui seront retenus par les autorités fiscales pour calculer l’impôt). Ce sont les loyers imposés qui nous intéressent, parce que plus ils seront plus votre impôt sera faible. Veuillez noter que cet article porte sur la location meublée non professionnelle (PNMN). C’est celui qui concerne M. et Mme Toutlemonde lorsqu’elle a un bien meublé. Les personnes qui sont principalement impliquées dans et en tant que source de revenus sont exclusivement des loyers fournis sont soumises à un régime différent : professionnel. Vous ne serez pas affecté par cet article si le taux de location des comptes meublés pour plus de 50% de votre revenu.

L’ imposition du locataire meublé au régime micro-BIC.

Le micro-BIC est le plus simple des deux. Plus précisément, vous n’avez qu’à indiquer les tarifs de location loués. Pour le calcul de la taxe, l’administration fiscale appliquera des frais de 50 %. En d’autres termes, les loyers facturés représentent 50% du loyer perçu.

A lire également : Comment créer un déficit foncier ?

Exemple :

M. Corrigetonimpot loue une propriété meublée et reçoit 10 000€ de loyer en 2020. Il opte pour le programme Micro-BIC lors de la déclaration d’impôt sur le revenu 2021 2020. Les taxes passeront à un rabais de 50% ou 10000* 50% = 5.000€. Le monsieur sera donc imposé sur la base de 10.000 — 5.000 = 5 000€.

Ci-dessous, nous voyons quel taux d’imposition est percé sur les 5 000€ de taux de location imposables.

Impôts de la propriétaire fourni au régime réel.

Si le plan MicroBIC ne vous convient pas, votre deuxième option est de choisir d’imposer vos revenus de l’immobilier selon le régime immobilier. Ce régime est particulièrement attrayant, parce qu’il ne paie parfois pas d’impôts. D’autre part, les formalités et les déclarations sont compliquées et nécessitent un comptable. Tout comme le nom il est dit que vous pourrez déduire de vos taux de location les coûts que vous payez réellement sur votre propriété avant d’imposer des impôts. Ce n’est pas tout, il sera également possible de créer un l’amortissement de biens immobiliers ou de meubles pour le calcul de l’impôt. Il sera donc nécessaire de déclarer les prix de location perçus, les coûts payés et le calcul de l’amortissement.

Tout d’abord, étudions la liste des coûts déductibles, afin de ne pas en oublier un. Les points suivants peuvent être mentionnés :

— Intérêts sur l’emprunt du prêt acquisition de la propriété. — Assurance propriétaire non occupant. — Impôt foncier à l’exclusion des déchets ménagers (nous avions vu que les déchets ménagers est la responsabilité du locataire, de sorte qu’il ne peut pas déduit). — Assurance emprunteur du prêt et des frais bancaires (frais de cas etc…) — Frais payés à un comptable. – Les œuvres. Cet article traite des travaux qui sont déductibles et qui ne sont pas déductibles. …

En plus de ces déductions, vous pouvez supprimer l’amortissement du bien. C’est là que le comptable intervient et devient nécessaire. C’est lui qui contrôlent la mesure dans laquelle vous pouvez couper le son de la propriété. En cas de vérification fiscale, il va sans dire que l’administration fiscale ne sera pas en mesure de remettre en question votre déclaration comme amortissement a été calculé par un comptable. L’incidence des coûts admissibles et de l’amortissement est la suivante.

Exemple :

Mr Correct votre taxe achète une propriété de 100 000€ et ajoute 10 000€ aux meubles. Le comptable calcule que l’amortissement du bien est possible sur 20 ans, c’est-à-dire une déduction de 100 000/20 = 5 000€ par an. Les meubles seront annulés sur 5 ans ou 10000/5 = 2 000€ par an. M. Corrigetonimpot loue la propriété meublée en 2021 et reçoit 10 000€ de loyer. En outre, il a payé 500€ d’intérêts sur prêt et 1 000€ d’impôt foncier. S’il opte pour le régime réel, il sera imposé sur la base de 10.000 — 5.000 — 2.000 — 1.000 — 500 = 1.500 euros. L’administration fiscale calcule la taxe sur les taux de location imposables sur la base de 1 500€. Les frais autorisés ET les amortissements seront facturés bien pour trouver des loyers taxables.

Par conséquent, il est nécessaire de déterminer la différence entre microbie et le régime actuel. L’arbitrage est très simple : . si les frais admissibles amortissement plus de 50 % des taux de location, le régime actuel est plus intéressant Si ce n’est pas le cas, le micro-BIC est requis. Dans nos exemples, M. Corrigetonimpôt s’intéresse à pour l’alimentation réelle au lieu de Micro-Bic. Il pourra déduire 8 500€ au lieu de 5 000€. Les loyers imposés s’élèvent à 1 500€ (contre 5 000€ au Micro-BIC).

En effet, il est également nécessaire de prendre en compte les coûts de l’auditeur indispensables au calcul de l’amortissement et à l’établissement des déclarations fiscales (entre 700 et 1500 euros par an). Si vous avez un prêt et que la dépréciation de la propriété est possible, les taux de location ne seront jamais imposés parce que la déduction sera énorme. Le bénéfice fiscal compense alors largement les coûts d’un auditeur. Pour une propriété louée meublée avec un loyer modéré sans dépréciation, il est possible que les dépenses « comptable » est trop cher pour compenser le bénéfice fiscal. Le régime micro-bique plus simple est nécessaire. Pour faire le bon choix, il est nécessaire de calculer la charge pour chaque plan. Tout le monde pourra alors arbitrer la question suivante : est-ce que le gain fiscal compense en passant du micro-BIC à une compensation réelle des coûts d’un auditeur qui sont essentiels au véritable système ?

Calcul de l’impôt prélevé sur vos taux de location imposables lors de la location d’un bien meublé non professionnel !

Comme tous les revenus en France, les taux de location seront soumis à deux impôts : l’impôt sur le revenu ET l’impôt social. Les deux sont calculés sur la base des taux de location imposables. Les charges sociales s’élèvent à 17,2%. Le taux de l’impôt sur le revenu dépend de votre marge fiscale marginale : peut-être 0 p. 100, 11 p. 100, 30 p. 100, 41 p. 100 ou 45 p. 100. Nous avons vu dans l’article dans lequel le calcul de l’impôt décrit comment identifier la marge fiscale marginale. Les taux de location sont donc très taxés parce que nous souffrons rapidement de 17,2% avec un minimum de 11% des loyers imposables. Reprenons les calculs précédents.

Calcul de la taxe si vous louez meublé chez Micro-BIC :

M. Corrigetonimpôt a reçu 10 000€ de loyer et a bénéficié d’une réduction de 50 %. Les loyers imposés s’élèvent donc à 5 000€. Sa marge fiscale est supposée être de 11 %. Il paie les déductions sociales : 5000 * 17,2% = 860€. Il paiera également de l’impôt sur le revenu : 5.000* 11% = 550€. Au total, M. doit payer 1 410 euros.

Calcul de la taxe si vous louez meublé en réel :

M. Corrigetonimpôt a reçu 10 000 euros de loyer et a bénéficié de 8 500€ de déductions. Les loyers imposés s’élèvent donc à 1 500€. Sa marge fiscale est supposée être de 11 %. Il paie les déductions sociales : 1.500 * 17,2% = 258€. Il paiera également l’impôt sur le revenu : 1.500* 11% = 165€. Au total, M. doit payer 423€ au total.

À l’exception de nombreux frais déductibles, l’impôt sur le revenu de l’immobilier devient rapidement très important. Ici, j’ai pris l’exemple d’un taux de 11 %, mais la taxe peut être beaucoup plus forte si votre taux est de 30 % ou plus. Le diagramme suivant décrit les détails du calcul de charge pour les deux situations.

Le taux de 11% est appliqué depuis 2020 en 2021 taux de location déclarés.

Location meublée en LMNP : les conditions qui doivent être respectées pour passer de la taxe de Micro-BIC au régime réel !

Chaque contribuable a le choix, mais doit respecter certaines règles avant l’arbitrage entre les régimes fiscaux. Pour la location meublée, il est nécessaire de faire le points suivants :

— Le programme Micro-BIC est possible si et seulement si vos tarifs de location sont inférieurs à un plafond de l’ordre de 70.000€. En outre, le vrai régime est obligatoire. Le plafond comprend les taux de location totaux perçus sur tous les biens meublés loués.

— L’année où vous commencez avec le vrai régime, vous vous engagez à y rester pendant 2 ans.

— Le passage du régime micro-BIC au régime réel implique l’évitement des impôts avant le 1er février de l’année du revenu. Par exemple, si vous avisez l’administration fiscale avant le 1er février 2021 que vous passez à la valeur réelle, ce choix s’appliquera à la déclaration de revenus 2022 2021.

Exemple :

M. Corrigetontax reçoit 10 000€ de loyer par an : il a le choix entre micro-bique et réel, parce qu’il est en vertu de la plafond de 70.000€. S’il est engagé dans la vraie chose, il devra y rester deux ans. Après 2 ans, il peut choisir le Micro-Bic. À tout moment, il sera alors en mesure de revenir au régime réel, mais s’allume à nouveau pendant 2 ans.

Micro-BIC et système réel : quelles cases remplir sur la déclaration d’impôt en ligne ?

Pour le programme Micro-BIC, indiquez simplement vos tarifs de location dans le cas 5ND. L’administration fiscale n’appliquera l’exonération de 50 % avant le calcul de la taxe. Pour avoir accès à Dans cette case, vous devez cocher « Revenus provenant d’une location meublée non professionnellement » à l’étape 3.

Vous aurez alors accès à la case 5ND de la déclaration 2042C. Si vous avez reçu 10 000€ de loyer, veuillez remplir 10 000€ dans la case 5e.

Pour le régime actuel, il sera nécessaire de remplir plusieurs déclarations : le 2031 et les déclarations 2033-A, B… à E. Ce sont traitées comme bilans et compte de profits et pertes. Encore une fois, le comptable est nécessaire pour une telle charge administrative… De toute façon, il était essentiel de calculer l’amortissement ! JE ne décrira pas en détail comment remplir ces déclarations particulièrement complexes.

Donc la bonne question pour vous de choisir le bon régime fiscal reste : si le système actuel me permet de payer moins d’impôt, le bénéfice fiscal compense les coûts du comptable ? Notez que cela est souvent le cas parce qu’avec déduction ET amortissement, le locataire meublé peut payer un revenu foncier imposable de 0€ pendant plusieurs années (et donc ne pas payer d’impôts ou d’impôts sociaux). Cela est d’autant plus vrai que la pénurie de terrains sur un loyer meublé n’est pas attribuable à d’autres revenus. Il est meublé pour 10 ans et ne sera facturé que pour la location du meublé. L’amortissement peut être pour créer un énorme déficit pays qui sera facturé année après année pour réduire votre location de loyer meublé à 0€ afin d’éviter les impôts et taxes sociales.

Location meublée LMNP en 2021 : un nouveau seuil de 23 000€ ?

La loi sur le financement de la sécurité sociale a été modifiée au début de 2021 et pourrait changer le jeu du LMNP. Elle apprend qu’il serait possible pour les locataires de ne plus bénéficier du programme que je souhaite s’ils dépassaient le seuil de 23 000 euros. Nous allons ensuite passer à un système professionnel qui conduirait à des changements profonds : plus d’impôts sociaux, mais obligation de contribuer au SSI, changement dans le calcul de la valeur ajoutée, risque d’ajustement pour ceux qui ne le sont pas, etc. Ce serait une véritable révolution dans le loyer meublé. À l’heure actuelle, nous savons que la mesure ne couvre que les taux de location 2021 (déclaré en 2022) et nous attendons une décision du Conseil pour nous dire si cette mesure est correcte ou si le projet de loi n’a tout simplement pas de précisions. Vous pouvez suivre ma formation immobilière pour plus de détails.

LMNP de location meublée et taxes à la source : quels changements ?

Le prélèvement à la source de l’impôt a des conséquences différentes pour la location meublée non professionnelle. J’ai développé ces aspects ici : LMNP et fiscalité à la source : comment pensez-vous ?

Partager :
Show Buttons
Hide Buttons