Depuis le début de l’année 2025, les obligations énergétiques qui pèsent sur les propriétaires bailleurs se sont durcies. Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est désormais incontournable pour tout logement meublé mis en location, qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’un bien secondaire ou d’un meublé touristique. Et avec l’interdiction progressive des passoires thermiques, anticiper les travaux n’est plus une option : c’est une nécessité.
Le DPE en location meublée : une obligation sans exception
Quelle que soit la superficie du bien, le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et remis gratuitement au locataire à la signature du bail. Sans ce document valide, l’annonce ne peut tout simplement pas être publiée. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : son contenu peut être contesté en justice, et le diagnostiqueur peut être tenu responsable en cas d’erreur.
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Un point souvent négligé concerne la validité des anciens diagnostics. Tous les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré au 1er janvier 2025. Si un propriétaire s’apprête à relier un bien avec un tel document, il doit le refaire avant toute mise en location. Les DPE antérieurs à 2018 étaient, eux, déjà caducs depuis fin 2022.
Pour les meublés touristiques, la loi Le Meur, adoptée en novembre 2024, a introduit une nouvelle contrainte : depuis le 1er janvier 2025, tout nouveau meublé touristique (en changement d’usage) doit présenter un DPE minimum de classe E. Enregistrer un bien classé F ou G dans cette catégorie n’est plus possible. Des exceptions existent toutefois, notamment pour les logements occupés moins de quatre mois par an, les surfaces inférieures à 50 m², ou lorsqu’il s’agit de la résidence principale du loueur.
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Pour approfondir les obligations spécifiques à la location meublée, la page d’audit énergétique publiée par Investis.fr détaille les cas pratiques et les étapes à suivre selon la situation du bien.
Le calendrier des interdictions progressives : un horizon qui se rapproche
La loi Climat et Résilience de 2021 a fixé un calendrier contraignant. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont considérés comme non décents et ne peuvent plus être loués, que ce soit dans le cadre d’un nouveau bail, d’un renouvellement formalisé ou même d’une reconduction tacite. Ce dernier point mérite attention : un bail arrivant à échéance en 2025, reconduit tacitement, déclenche immédiatement l’interdiction. En cas de non-respect, le locataire peut saisir un juge pour imposer des travaux, réduire le loyer ou suspendre la location.
Les échéances suivantes concerneront les logements classés F (interdiction au 1er janvier 2028), puis E (1er janvier 2034). Dans les DOM-ROM, le calendrier est décalé : 2028 pour les G, 2031 pour les F.
Deux évolutions récentes viennent cependant nuancer le tableau. D’abord, depuis juillet 2024, les seuils de calcul ont été revus pour les logements de moins de 40 m², corrigeant un biais qui pénalisait injustement les studios. Ensuite, un arrêté publié en août 2025 modifie le coefficient de conversion de l’électricité dans le calcul du DPE (de 2,3 à 1,9), ce qui devrait permettre à environ 850 000 logements de sortir du statut de passoire thermique à partir du 1er janvier 2026. Pour les propriétaires concernés, refaire un DPE peut donc changer la donne.
Travaux et aides : comment passer à l’action avant les prochaines échéances
Pour un propriétaire dont le bien est classé F ou G, l’urgence est réelle. Identifier les travaux les plus efficaces, ceux qui permettront de gagner plusieurs classes DPE d’un coup, suppose une analyse précise des déperditions thermiques du logement. C’est précisément le rôle de cet outil complémentaire au DPE. À noter que l’audit énergétique devient obligatoire en cas de vente d’un bien classé E, F ou G (maison individuelle ou immeuble en monopropriété), depuis 2023.
Les travaux les plus porteurs sont généralement l’isolation (toiture, murs, planchers), le remplacement des menuiseries et la modernisation du système de chauffage ou de production d’eau chaude. Plusieurs dispositifs d’aide peuvent couvrir une partie des coûts : MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) et les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE).
Enfin, une précaution s’impose lors de tout nouveau DPE : depuis septembre 2025, chaque rapport doit comporter un QR code ADEME renvoyant à la fiche officielle du bien. Un document sans ce code est considéré comme frauduleux. Dans un contexte où environ 70 000 DPE frauduleux seraient produits chaque année en France, cette vérification élémentaire peut éviter bien des complications.
