Depuis le 1er janvier 2026, la fin du dispositif Pinel et l’entrée en vigueur de la loi Jeanbrun ont redistribué les cartes entre immobilier neuf et ancien. Les grilles de rentabilité utilisées jusqu’ici par la plupart des comparateurs reposaient sur des hypothèses fiscales qui n’existent plus. Comparer les vraies rentabilités entre neuf et ancien suppose aujourd’hui d’intégrer de nouveaux mécanismes d’amortissement, des contraintes DPE durcies et un marché où l’offre de logements neufs se contracte.
Amortissement comptable 2026 : le mécanisme qui rebat la rentabilité neuf vs ancien
La loi de finances 2026 a introduit un dispositif d’amortissement du capital inédit pour les biens mis en location longue durée. Le taux diffère selon la nature du bien : 5 % par an pour le neuf, 4 % pour l’ancien rénové. Cette distinction paraît mineure en apparence, mais sur dix ans de détention, l’écart cumulé sur la base imposable devient significatif.
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Pour l’ancien rénové, l’accès à cet amortissement est conditionné : les travaux de rénovation doivent représenter au moins 15 % du prix d’acquisition. En dessous de ce seuil, le bien reste soumis au régime foncier classique sans avantage particulier. Pour le neuf, la contrainte porte sur la mise en location, qui doit intervenir dans les douze mois suivant la livraison.
Ce mécanisme change la hiérarchie de rentabilité nette d’impôt. Un bien ancien acheté à prix bas mais sans travaux suffisants ne bénéficie d’aucun amortissement. Un bien ancien rénové qui franchit le seuil de 15 % rejoint presque le niveau d’avantage fiscal du neuf, tout en conservant un prix d’entrée inférieur. La question n’est plus « neuf ou ancien » mais « ancien nu ou ancien rénové », ce que la plupart des simulateurs en ligne n’intègrent pas encore.
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Loi Jeanbrun et déficit foncier : l’ancien rénové prend l’avantage fiscal
Avec l’extinction de Pinel, le neuf a perdu sa principale carotte fiscale pour l’investissement locatif. La loi Jeanbrun, qui prend le relais, cible principalement l’ancien avec travaux et la location à loyers intermédiaires ou sociaux. Les taux de réduction annoncés – 14 %, 17,5 % et 21 % selon la durée d’engagement – sont assortis d’un plafond de 300 000 euros par an.
Ce recentrage sur l’ancien rénové s’articule avec le mécanisme de déficit foncier. Un investisseur qui achète un bien ancien nécessitant une rénovation lourde peut cumuler deux leviers : la réduction Jeanbrun et l’imputation du déficit foncier sur le revenu global. Cette combinaison n’a pas d’équivalent dans le neuf depuis la disparition de Pinel.
Le régime LMNP (loueur meublé non professionnel) reste accessible aux deux catégories, mais les règles ont évolué. L’amortissement LMNP au régime réel, combiné aux nouvelles dispositions de la loi de finances 2026, rend le montage en ancien rénové particulièrement compétitif pour les contribuables dont la TMI dépasse les tranches intermédiaires.
DPE et passoires thermiques : le risque caché du prix bas dans l’ancien
Le marché de l’ancien affiche des prix au mètre carré nettement inférieurs au neuf. Cette différence de prix d’entrée reste le premier argument avancé par les partisans de l’ancien. La réalité du terrain appelle une lecture plus fine.
Un bien classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être mis en location sans travaux de rénovation énergétique. La loi a progressivement interdit la mise en location des passoires thermiques, ce qui crée deux catégories distinctes dans l’ancien :
- Les biens déjà rénovés ou classés A à D, immédiatement louables mais dont le prix intègre déjà le coût de la mise aux normes, réduisant l’écart avec le neuf
- Les biens classés E à G, accessibles à prix bas mais nécessitant un budget travaux parfois équivalent à la décote obtenue, avec un risque de vacance locative pendant la durée du chantier
- Les biens situés en copropriété, où la rénovation énergétique dépend du vote de l’assemblée générale et peut s’étaler sur plusieurs années, bloquant toute projection de rentabilité fiable
Le neuf, construit selon la norme RE2020, échappe à cette problématique. Les charges énergétiques réduites et l’absence de travaux sur les dix premières années constituent un avantage mesurable sur le rendement net réel.
Rendement brut vs rendement net d’impôt : deux classements opposés
Sur le rendement brut, l’ancien l’emporte presque systématiquement. Le prix d’achat inférieur, combiné à des loyers de marché souvent comparables (voire supérieurs dans les emplacements centraux), génère un ratio loyer/prix plus favorable.
Le classement s’inverse quand on passe au rendement net après fiscalité et charges. Le neuf bénéficie de frais de notaire réduits, d’une exonération temporaire de taxe foncière dans certaines communes, de charges de copropriété plus basses et de l’absence de provision pour travaux à court terme. L’écart de rendement brut fond de moitié une fois ces postes intégrés.
Pour un investisseur en LMNP au régime réel, l’ancien rénové retrouve l’avantage grâce à l’amortissement du bien et des travaux. Le neuf en LMNP permet aussi l’amortissement, mais sur une base d’acquisition plus élevée, ce qui allonge la durée avant rentabilité positive.
- Neuf en location nue : rendement brut plus faible, rendement net stabilisé par les charges basses et les garanties constructeur
- Ancien non rénové en location nue : rendement brut attractif, mais le déficit de performance énergétique érode la rentabilité réelle sur dix ans
- Ancien rénové en LMNP réel : cumul amortissement, déficit foncier et Jeanbrun, meilleur rendement net d’impôt pour les TMI élevées
Ce que le marché 2026 change pour le choix entre neuf et ancien
L’offre de logements neufs s’est contractée depuis plusieurs trimestres. Les promoteurs ont réduit les lancements de programmes face à la hausse des coûts de construction et au recul des ventes. Cette raréfaction du neuf maintient des prix élevés au mètre carré, mais crée aussi une tension sur le marché locatif dans les zones où la demande reste forte.
L’ancien rénové, porté par les incitations Jeanbrun et l’amortissement à 4 %, attire davantage d’investisseurs. Ce mouvement commence à faire remonter les prix de l’ancien en bon état énergétique dans certaines métropoles, réduisant progressivement l’écart historique avec le neuf.
La rentabilité réelle dépend désormais moins du choix binaire neuf/ancien que de trois variables : le niveau de DPE du bien, le régime fiscal choisi (location nue, LMNP réel, Jeanbrun) et la capacité à mobiliser un budget travaux dépassant le seuil de 15 % pour débloquer l’amortissement.
Un ancien classé D en LMNP réel avec travaux calibrés surpasse aujourd’hui un neuf en location nue dans la majorité des configurations fiscales. Les données disponibles ne permettent pas encore de mesurer l’impact à long terme de la loi Jeanbrun sur les prix de l’ancien rénové, mais la tendance haussière sur ce segment est déjà visible.
