Avoir une maison de location et voir la note fiscale fondre, voilà un duo qui séduit bien des propriétaires. Mais comment transformer cette envie en réalité ? Le mécanisme du déficit foncier, trop souvent relégué derrière les dispositifs Pinel ou Malraux, mérite un coup de projecteur. Son atout principal ? Il vous permet d’imputer jusqu’à 10 700 € par an sur votre revenu global, sans se heurter aux plafonds des niches fiscales. Une rareté précieuse dans le paysage fiscal français.
Le déficit foncier, c’est un outil à la fois juridique, fiscal et comptable. Concrètement, il vous autorise à soustraire de vos loyers encaissés toute une série de dépenses liées à votre bien.
Voici les principales charges à prendre en compte pour calculer votre déficit foncier :
- Les frais de gestion et d’administration de votre logement
- Les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration
- Les intérêts d’emprunt contractés pour l’achat ou la rénovation
Dès lors que ces coûts dépassent vos revenus locatifs, le déficit foncier entre en jeu. Il ne se limite pas à un bien : il s’applique à l’ensemble de vos locations nues, cumulant ainsi les résultats pour calculer le montant global du déficit.
Mais attention : ce mécanisme ne concerne que les locations vides soumises au régime réel. Si vous optez pour la location meublée, d’autres règles s’appliquent et l’on parle alors de déficit BIC, un sujet à part entière.
Pour les revenus immobiliers inférieurs à 15 000 €, le régime micro-foncier s’active automatiquement : il offre un abattement forfaitaire de 30 %. Toutefois, dès que vos charges dépassent ce seuil, mieux vaut basculer vers le régime réel. Ce choix engage pour trois ans et s’applique à l’ensemble de vos biens immobiliers.
Contrairement à certains dispositifs, le déficit foncier se déduit avant même le calcul de l’impôt. Résultat : il peut annuler tout ou partie de vos revenus fonciers, voire mordre sur votre revenu global. Un effet de levier apprécié de ceux qui cherchent à optimiser leur fiscalité sur l’immobilier.
Petit détail qui compte : le déficit foncier a aussi un impact sur les prélèvements sociaux, réduisant d’autant la facture annuelle.
Imputer le déficit sur votre revenu global : mode d’emploi
Dans le cas où vos charges dépassent largement vos revenus fonciers, le déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) peut s’imputer jusqu’à 10 700 € sur votre revenu global.
Imaginons une situation courante : vous percevez 50 000 € de salaire, 20 000 € de loyers, mais vous avez 30 000 € de charges sur vos biens locatifs. Vous affichez donc un déficit foncier de 10 000 €. Ce montant vient directement s’imputer sur votre revenu global. Au lieu d’être imposé sur 50 000 €, vous l’êtes sur 40 000 € : la différence se traduit par une économie d’impôt immédiate.
Autre avantage : sans revenu foncier imposable, vous échappez aussi aux prélèvements sociaux sur cette partie. Un double bénéfice, que peu de mécanismes procurent.
Changer de tranche marginale d’imposition grâce au déficit foncier
En réduisant votre revenu fiscal de référence, le déficit foncier peut aussi vous faire passer sous une tranche marginale supérieure. Par exemple, en 2020, un célibataire avec plus de 73 369 € de revenu imposable tombe dans la tranche à 41 %. Si le déficit foncier vous ramène sous ce seuil, vous repassez à 30 %. L’impact sur votre imposition peut alors devenir spectaculaire, surtout si vos charges immobilières sont conséquentes.
SCPI : investir dans le déficit foncier sans gérer soi-même
Vous souhaitez alléger votre fiscalité sans vous occuper de travaux ou de gestion ? Les SCPI spécialisées dans le déficit foncier offrent une alternative moderne. Elles investissent dans des immeubles à rénover, réalisent les travaux, puis répartissent le déficit entre les associés.
L’intérêt ? Même sans posséder d’immobilier en direct, vous profitez de la mécanique du déficit foncier, à condition d’être au moins dans la tranche marginale à 30 %. Les travaux sont intégrés dans le prix de la part, et la SCPI se charge de tout : achat, gestion, rénovation.
Vous bénéficiez ainsi de la possibilité de déduire une partie de ces charges de vos autres revenus fonciers, voire de votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Et surtout, il n’existe aucun plafond spécifique lié aux niches fiscales pour ce type d’investissement. Libre à vous d’adapter votre engagement selon vos ambitions.
Report et récupération du déficit foncier
Un point à garder en tête : seuls les intérêts d’emprunt sont imputables sur vos revenus fonciers, pas sur le revenu global. Les autres charges, elles, peuvent s’imputer dans la limite prévue, puis se reportent sur les années suivantes, jusqu’à dix ans.
Voici comment se structure l’imputation et le report des déficits au fil des années :
Calculer son déficit foncier : un exemple concret
Pour mieux visualiser, prenons un cas réel.
| Bâtiment | |
|---|---|
| Revenu foncier brut | 11 000 € |
| Intérêts sur emprunts | 12 300 € |
| Autres coûts | 27 000 € |
| Bénéfice ou déficit | –22 000 € |
Étape 1 : Soustrayez en priorité les intérêts d’emprunt du revenu brut :
- 11 000 €, 12 300 € =,1 300 €
Étape 2 : Ce déficit de 1 300 € s’impute sur vos revenus fonciers des dix prochaines années.
Étape 3 : Après déduction des intérêts, le reste des dépenses constitue le déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
Étape 4 : Le surplus (au-delà de 10 700 €) se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes :
- 1 300 € + (27 000 €, 10 700 €) = 17 600 €
Quid de l’année blanche ?
Supposons un contribuable avec 60 000 € de travaux réalisés en 2018, et un déficit reporté de 3 000 €. Que se passe-t-il lors de l’année blanche du prélèvement à la source ?
| 2018 | 2019 | 2020 | |
|---|---|---|---|
| Revenu foncier | 10 000 € | 10 000 € | 10 000 € |
| Travaux | 60 000 € | ||
| Report de 50 % à partir de 2018 | 30 000 € | ||
| Revenu net foncier | –50 000 € | –20 000 € | 10 000 € |
| Imputation sur le revenu global | –10 700 € | –10 700 € | |
| Déficit à reporter | 39 300 € | 9 300 € | |
| Report antérieur | –10 000 € | ||
| Solde du déficit | 3 000 € + 39 300 € = 42 300 € | 3 000 € + 48 600 € = 51 600 € | 41 600 € |
| Revenu imposable | 0 € sous CIMR (année blanche) | 0 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux | 0 € | 0 € | 0 € |
Au final, il reste 41 600 € de déficit à reporter sur les dix prochaines années. Une vraie réserve fiscale pour les exercices à venir.
Conseils pour tirer le meilleur parti du déficit foncier
Adopter le déficit foncier, c’est choisir une stratégie qui réclame méthode et anticipation. À chaque dépense, chaque option fiscale, une règle : vérifiez systématiquement l’impact sur votre situation, et n’hésitez pas à vous entourer d’un professionnel pour maximiser les bénéfices. Après tout, dans la course aux économies d’impôt, mieux vaut avancer sur un terrain balisé que de s’aventurer à l’aveugle.
