Dans un logement loué meublé, l’entretien courant revient au locataire, tandis que les grosses réparations et le remplacement du mobilier usé reviennent au bailleur. Pour les travaux en location meublée, la fiscalité suit une autre logique : ils ne réduisent l’impôt qu’au régime réel, sous forme de charge déduite l’année même ou d’amortissement étalé.
Qui paie quels travaux dans un logement meublé
Un bail meublé suit les mêmes principes que le bail d’un logement vide pour la répartition des réparations. Le bailleur doit remettre un logement décent et supporter les grosses réparations, ainsi que celles qui tiennent à la vétusté ou à un vice de construction.
Le locataire prend en charge l’entretien courant et les menues réparations, selon la liste fixée par le décret sur les réparations locatives. Les frais liés à l’usage quotidien (joints, ampoules, petites pièces de robinetterie) relèvent de lui, sauf si la cause est un défaut d’entretien du logement par le propriétaire.
Le détail des charges d’une location meublée aide à distinguer ce qui se récupère auprès du locataire de ce qui reste à la charge du propriétaire.
Mobilier et équipements : remplacer ce qui manque ou casse
Un meublé doit comporter le mobilier minimal prévu par la réglementation, de quoi dormir, manger et cuisiner. Si un élément de cette liste tombe en panne par usure normale, le bailleur le remplace à ses frais.
La dégradation est traitée autrement : lorsque le locataire casse un meuble ou abîme un équipement, le bailleur peut retenir le coût de la remise en état sur le dépôt de garantie, factures à l’appui. L’état des lieux d’entrée et l’inventaire du mobilier servent alors de référence.
Faire des travaux pendant le bail : prévenir et limiter la gêne
Le propriétaire qui engage des travaux d’amélioration dans un logement occupé doit en informer le locataire à l’avance, avec leur nature et leurs modalités d’exécution. Le locataire ne peut pas s’y opposer, mais il peut demander que la gêne reste raisonnable.
Quand les travaux durent longtemps, le locataire peut obtenir une baisse de loyer proportionnelle à la durée et à la gêne subie. Un chantier de performance énergétique d’un meublé est le cas typique : il se prépare par écrit, avec un calendrier précis, pour éviter un litige.
Micro-BIC ou régime réel : seul le réel tient compte des travaux
Au micro-BIC, le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire. Cet abattement est de 50 % pour la location meublée de longue durée, dont le plafond de recettes est de 77 700 € pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026. Il tombe à 30 % pour un meublé de tourisme non classé, avec un plafond de 15 000 €.
Les charges réelles ne sont pas déductibles à ce régime : les travaux sont déjà censés être couverts par l’abattement. Le régime réel permet au contraire de déduire les charges justifiées et d’amortir le logement et son mobilier. Il devient intéressant dès que les travaux pèsent lourd par rapport aux loyers.
La comparaison fiscale entre meublé et location vide détaille les autres écarts entre les deux régimes. Pour passer au réel, l’option s’exerce avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année suivante, puis elle est reconduite tacitement.
Entretien, réparation ou amélioration : déduire ou amortir
Au régime réel, la nature des travaux décide de leur traitement. Les dépenses d’entretien et de réparation se déduisent des loyers l’année où elles sont payées. Les dépenses d’amélioration, d’agrandissement ou de gros œuvre sont immobilisées, puis amorties sur plusieurs années, composant par composant.
Pour un propriétaire qui loue aussi des logements vides, les travaux déductibles d’un logement loué suivent une logique voisine, avec des règles propres au revenu foncier.
En cas de déficit, il s’impute sur les revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des 10 années suivantes, mais pas sur le revenu global.
Déclarer les travaux en LMNP et anticiper la revente
Les travaux se déclarent dans la liasse fiscale du régime réel, qui reprend les charges et les amortissements, et le résultat est reporté sur la déclaration de revenus. Il faut conserver chaque facture, car seules les charges justifiées sont admises.
La revente demande d’y penser dès les premiers travaux. Depuis l’article 84 de la loi de finances pour 2025, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, y compris ceux pratiqués avant cette date.
Le traitement fiscal des loyers meublés complète ce calcul, car le choix du régime pèse à la fois sur l’impôt annuel et sur la plus-value finale.
