Revenu pris en compte par les banques : les critères déterminants à connaître

Le salaire net avant impôt ne suffit pas toujours à convaincre une banque d’accorder un crédit immobilier. Certaines primes variables, pensions alimentaires reçues ou revenus locatifs ne sont parfois pris en compte qu’à hauteur de 70 % de leur montant réel, voire totalement exclus du calcul. Les règles d’acceptation diffèrent d’un établissement à l’autre, et le statut professionnel, la stabilité du contrat ou encore l’ancienneté dans l’emploi modifient sensiblement l’évaluation.

Les auto-entrepreneurs, intérimaires et professions libérales font face à des critères spécifiques, souvent plus stricts. Les justificatifs demandés et la durée de référence des revenus varient selon le profil de l’emprunteur.

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Quels types de revenus la banque prend-elle réellement en compte ?

Ce que la banque scrute en priorité, ce n’est pas seulement le salaire affiché en bas de la fiche de paie. Bien sûr, le salaire net reste la pierre angulaire du dossier. Mais l’analyse s’affine, et chaque source de revenus est décortiquée. Seuls les montants jugés réguliers et pérennes peuvent peser dans la balance, tandis que les flux plus irréguliers, eux, sont souvent passés sous silence ou limités.

Voici ce que la banque considère lors de l’évaluation d’un dossier :

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• Le salaire net mensuel, hors gratifications exceptionnelles, demeure le socle du calcul.
• Les revenus locatifs sont intégrés, mais avec prudence : généralement seuls 70 % à 80 % du montant sont retenus pour anticiper les aléas (vacance, impayés, charges imprévues).
• Pour les indépendants, la référence devient le bénéfice net moyen, calculé sur les trois derniers exercices fiscaux. Une stabilité sur la durée est exigée.
• Les pensions alimentaires reçues et allocations familiales peuvent compter si elles sont justifiées par des documents solides et présentent une réelle régularité.

À l’inverse, de nombreuses primes exceptionnelles, variables, bonus ou commissions sont traités avec réserve. Si ces montants restent stables sur plusieurs années, certains établissements acceptent de les intégrer en partie, mais jamais sans conditions strictes. L’apport personnel, lui, ne s’ajoute pas aux revenus, mais rassure sur la capacité à gérer un budget et à épargner.

Ce regard pointilleux sur la provenance et la constance des sommes versées s’applique à chaque demande de crédit immobilier. Les conseillers analysent la cohérence entre situation professionnelle et mouvements bancaires, s’assurent de la traçabilité de chaque euro, et adaptent la décision à la réalité du profil. Le montage d’un dossier prêt solide, anticipé et complet, s’avère déterminant pour décrocher un banque prêt immobilier adapté à sa situation.

Stabilité, régularité, nature des revenus : les critères qui font la différence

Du côté des banques, un mot d’ordre : fiabilité. Loin de se contenter du montant mensuel, l’établissement examine la situation professionnelle sous toutes les coutures. Un CDI dans une structure solide ? C’est un vrai sésame. À l’inverse, professions libérales ou indépendants doivent démontrer une présence sur trois exercices au minimum pour rassurer le prêteur.

La régularité des flux prime avant tout. Des versements ponctuels, même élevés, pèseront toujours moins qu’un salaire stable et prévisible. La gestion quotidienne du compte entre également en ligne de compte : découverts fréquents, mouvements erratiques, incidents de paiement… autant de signaux qui refroidissent l’analyse de la situation financière.

Le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) encourage à regarder au-delà des chiffres : la qualité et la pérennité des ressources, la capacité à épargner mois après mois, l’équilibre entre reste à vivre et projet d’achat immobilier deviennent des critères de sélection.

Chaque profil est donc passé au crible : salarié, indépendant, dirigeant d’entreprise… La banque examine la source des revenus, leur constance, leur adéquation avec les charges et le train de vie déclaré. La discipline budgétaire perçue au travers des relevés complète ce tableau. Au final, l’obtention d’un emprunt ne résulte jamais d’un simple calcul : c’est la cohérence globale du dossier qui fait la différence.

Revenus exclus ou partiellement retenus : ce que les banques écartent

Toutes les ressources affichées ne franchissent pas la barrière des critères bancaires. Certains flux sont systématiquement écartés, d’autres ne sont comptabilisés qu’en partie. Voici comment les banques trient et sélectionnent les revenus à prendre en compte.

• Revenus non déclarés : Sans justificatif officiel, avis d’imposition, fiche de paie, contrat, la somme est ignorée. Les virements en espèces, petits boulots non déclarés ou aides familiales irrégulières restent hors du calcul.
• Allocations et aides sociales : Qu’il s’agisse d’allocations familiales, RSA, APL, prime d’activité… la plupart de ces revenus sont exclus ou à peine pris en compte, leur caractère temporaire ou incertain les rendant peu fiables aux yeux des banques.
• Revenus locatifs : Prudence de rigueur ici encore. En général, un abattement de 30 % est appliqué pour anticiper les périodes sans locataire ou les incidents de paiement. Seule la fraction restante est intégrée dans le calcul.
• Primes et variables : Primes ponctuelles, commissions, bonus… leur prise en compte dépend de leur répétition sur plusieurs années, sinon ils sont partiellement retenus, voire écartés.

Un dossier solide repose donc sur des revenus réguliers, nets et justifiés. Les banques cherchent avant tout des garanties de remboursement sans à-coups. Les flux incertains ou difficilement traçables suscitent la méfiance et affaiblissent la crédibilité de la demande.

Mieux comprendre sa capacité d’emprunt pour préparer son dossier

Le taux d’endettement, véritable juge de paix

La capacité d’emprunt ne tombe pas du chapeau. Elle se calcule selon un principe clair : le fameux taux d’endettement. En France, la plupart des banques fixent une limite stricte : 35 % maximum des revenus nets mensuels, assurance comprise. Ce seuil ne varie pas selon les taux d’intérêt ou la durée du prêt.

Décrypter les attentes des banques

Chaque ligne du relevé de compte passe à la loupe. Le calcul du taux d’endettement additionne toutes les charges récurrentes (mensualités de crédits, pensions à verser, loyer) et compare l’ensemble aux revenus stables (salaire, pension de retraite, certains revenus locatifs après abattement). Pour optimiser sa capacité d’emprunt, il faut afficher un dossier robuste : contrat stable, apport conséquent, comptes bien tenus, tout compte.

Voici ce que la banque retient dans son analyse :

• Revenus considérés : salaires nets, pensions, certains revenus locatifs (après abattement)
• Charges prises en compte : crédits en cours, loyers à payer, pensions dues
• Taux d’endettement maximal : la barre est généralement fixée à 35 % des revenus nets

Un apport personnel supérieur à 10 % du prix d’achat pèse dans la balance, tout comme une situation professionnelle solide. Les profils atypiques (indépendants, intérimaires, freelances) devront prouver la constance de leurs revenus, sur plusieurs années souvent. Les simulateurs en ligne donnent une première estimation de la capacité d’emprunt, mais rien ne remplace un vrai diagnostic avec un courtier ou son banquier.

La banque de France pose le cadre, mais chaque banque ajuste sa lecture en fonction du dossier et du projet présenté. Chaque pièce doit être prête, chaque euro justifié, chaque élément structuré : c’est sur la rigueur que se joue l’obtention d’un prêt immobilier.

Un dossier maîtrisé, c’est bien plus qu’un empilement de justificatifs : c’est la clé qui ouvre la porte de son futur logement.