Comment créer une SCI ?
La SCI est une forme de société à grand succès en France. Elle est très utile pour la gestion de patrimoine familial, l’investissement dans un bien immobilier et pour sa transmission. Des personnes aux profils variés y ont recours sur le territoire pour acheter un bien immobilier et la gérer avec aisance.
Également conquis par cette société, vous désirez en constituer une ? Découvrez ici les éléments essentiels à connaître sur la SCI ainsi que les étapes de sa création.
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Plan de l'article
SCI, qu’est-ce que c’est ?
Avant d’entamer les démarches de la création SCI, il est primordial de comprendre ce qu’est vraiment cette société, ses caractéristiques, ses avantages et les conditions de sa création.
Définition de la SCI
La SCI (Société Civile Immobilière) est une personne morale qui exerce purement une activité immobilière. Son objectif est de faciliter la gestion des biens immobiliers, qu’il s’agisse des achats de biens, des locations de biens ou encore des constructions de biens. Cependant, l’exercice d’une activité commerciale n’est pas autorisé dans ce type de société. L’achat régulier d’immeubles pour revente ou encore la location saisonnière sont ainsi à écarter sous la société civile immobilière.
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Des formes variées de SCI
Une catégorisation des formes de sociétés civiles immobilières est réalisée en fonction de l’activité de la SCI. On distingue notamment la SCI construction vente, la SCI familiale, la SCI professionnelle et la SCI de location.
Comme l’indique son nom, la SCI construction-vente permet de construire un bien immobilier pour le revendre immédiatement. La SCI familiale est spécialement mise en place pour gérer un bien immobilier en famille et peut être utile dans le cadre de la succession.
La SCI professionnelle représente la forme de société souvent prisée par les entrepreneurs. C’est une société créée dans le but de gérer un patrimoine immobilier d’une entreprise commerciale. Enfin, la SCI de location est constituée entre plusieurs associés pour gérer et louer un bien immobilier.
Les caractéristiques de la SCI
Comme toutes les sociétés, la SCI possède ses propres caractéristiques. D’abord, la création d’une SCI nécessite deux associés au minimum. Il peut s’agir des personnes morales ou des personnes physiques.
Point important, le capital social de la SCI est libre. Aucun montant n’est notamment exigé pour sa constitution. Les associés doivent juste effectuer des apports, soit en numéraire, soit en nature pour la constituer. Ils obtiennent en contrepartie de leurs apports, des parts sociales de la SCI.
Pour précision, les associés de la SCI ne sont pas propriétaires du ou des biens immobiliers de la société. Ils seront détenteurs des parts sociales de la SCI et cette dernière, en tant que personne morale, sera propriétaire du parc immobilier. Les associés peuvent apporter leurs biens immobiliers en contrepartie de parts sociales qui correspondent à la valeur des biens apportés. Enfin, la SCI est caractérisée par une gestion assez souple.
Les avantages de la SCI
La SCI est un statut juridique aux nombreux avantages. Le premier avantage de la SCI est la souplesse de son fonctionnement. Elle permet aux associés de déléguer la gestion courante de la SCI à un ou plusieurs gérants qui se chargeront de prendre les décisions concernant le fonctionnement courant de la société. La SCI offre également la possibilité à ses associés de partager les coûts, notamment les charges locatives.
Mieux, la liberté d’opter pour les options de fiscalité qui leur conviennent est accordée aux associés. Il s’agit des avantages fiscaux de la SCI. En effet, au moment de la création de la SCI, les associés ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou pour l’impôt sur les sociétés (IS). La SCI permet, par-dessus tout, de protéger le patrimoine des associés et de faciliter sa transmission en cas de décès.
Les conditions de création de la SCI
Pour créer une SCI, la loi exige au minimum deux associés, mais aucun nombre maximum n’est fixé. En ce qui concerne les associés, ils peuvent être mineurs (émancipés ou non) ou majeurs. Dans le cas des mineurs, une autorisation des représentants légaux est nécessaire.
Les associés peuvent ne pas avoir de lien particulier, sauf pour la SCI familiale, qui se constitue spécialement pour gérer un bien immobilier en famille. Excepté ce cas exceptionnel, la SCI peut être créée entre des personnes n’ayant pas de lien particulier.
SCI, quelles sont les démarches de sa création ?
La création de la SCI suit des étapes bien précises. On en distingue notamment 6. Ces démarches, prévues par la loi, sont indispensables à la création de la SCI. Les étapes de création d’une SCI passent notamment par la rédaction des règles de fonctionnement de la société, la constitution de son patrimoine, la publication d’une annonce légale au journal officiel et l’immatriculation de la SCI.
La rédaction des statuts de la Société Civile Immobilière
La rédaction des statuts est obligatoire pour la création d’une SCI, quelle que soit sa forme. C’est un document qui définit notamment les règles de fonctionnement de la société. Il peut être rédigé par les associés eux-mêmes (acte sous seing privé) ou par le notaire (acte notarié). Dans tous les cas, pour être valables, les dispositions statutaires doivent comporter certaines mentions obligatoires.
Les mentions obligatoires prennent notamment en compte la dénomination de la SCI, la durée de vie de la SCI et l’adresse du siège social de la SCI. L’identité de tous les associés ainsi que leurs apports, l’objet social et le capital social sont également impératives.
La nomination du ou des gérants ainsi que les règles de fonctionnement de la SCI (répartition des droits de vote des associés, mode de décision prise en Assemblée Générale, etc.) doivent pour finir figurer dans les statuts. Dernier point important, les statuts doivent être paraphés et signés par tous les associés de la SCI.
Pour la constitution du capital social, chaque associé devra effectuer un apport en numéraire (argent) ou en nature (biens). En contrepartie, il recevra des parts sociales à proportion de son apport. Aucun montant minimum n’étant exigé, une SCI peut être créée même à partie de 1 euro. Les apports en argent doivent être déposés sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI.
La désignation du ou des gérants de la future entreprise
Les associés doivent désigner un ou plusieurs gérants pour assurer le fonctionnement courant de la SCI. Associés, ou tiers une grande liberté est accordée dans le choix du gérant. Le gérant d’une SCI peut être désigné dans les statuts ou dans un acte séparé. Dans le dernier cas, on parle du procès-verbal de nomination. Cette solution est beaucoup plus pratique, car les associés ne sont pas obligés de modifier les statuts en cas de changement de gérant.
La publication d’une annonce au JAL
Lors de la création de la SCI, un avis doit obligatoirement être publié dans un journal d’annonces légales habilité. Cette publication vise à informer les tiers ou les personnes susceptibles d’être intéressées par la SCI. L’avis devra comporter certaines informations obligatoires comme la dénomination sociale de la société, sa forme juridique (SCI), l’adresse du siège social de la SCI, le nom du ou des gérants, ainsi que la date de prise d’activité.
L’immatriculation de la SCI
L’immatriculation de la SCI est une étape essentielle, car il s’agit de la naissance officielle de la société. Elle est également primordiale pour obtenir l’extrait Kbis ainsi que le numéro SIREN de la SCI. Pour immatriculer la SCI, un dossier devra être constitué et envoyé au Greffe du tribunal de commerce. Le dossier sera ensuite, étudié et validé par le greffe. Ce dernier édite la carte d’identité de la SCI (l’extrait de Kbis).
Le choix des options fiscales de la SCI
Lors de l’immatriculation de la SCI, les associés peuvent opter pour l’impôt sur les revenus (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). C’est l’IR qui est l’option fiscale à laquelle est soumise la SCI par défaut. Elle peut tout de même choisir sur option d’être assujettie à l’IS.
Si la SCI est soumise à l’IR, chaque associé sera imposé sur ses revenus fonciers. Il devra donc déclarer le résultat net avant impôt à hauteur de sa quote-part dans la SCI lors de sa déclaration d’imposition annuelle.
Si la SCI est par contre, soumise à l’IS, la société sera imposée sur les bénéfices. Le résultat net avant impôt devra être déclaré par la SCI et le montant de l’impôt devra également être réglé par elle. Il est tout de même possible de déduire les amortissements de son résultat net et les associés ne seront soumis à l’imposition qu’en cas d’éventuels dividendes.
SCI, quel est son coût de création ?
Chacune des démarches de la création de la SCI implique un coût. Il est donc important d’accorder une attention particulière au coût de création d’une SCI avant d’entamer la procédure. Pour la rédaction des statuts de la SCI, vous ne supportez aucun coût si cela est fait seul.
Toutefois, si les associés se font accompagner par une plateforme juridique, il faudra compter au moins 200 euros HT. Pour l’assistance d’un notaire ou d’un avocat, il faudra prévoir entre 1 500 et 2 500 euros.
En ce qui concerne la publication dans un journal d’annonces légales, il faudra compter et 222 euros HT environ pour les SCI domiciliées à Réunion et à la Mayotte. Pour celles domiciliées dans le reste de la France, la publication est facturée à 185 euros HT environ.
Les frais d’immatriculation de la SCI s’élèvent à 66, voire 88 euros TTC. La déclaration des bénéficiaires effectifs est facturée entre 21 et 41 euros TTC. Le montant du capital social doit être au moins 1 euro et les frais de dépôt du capital peuvent osciller entre 0 et plus de 100 euros.
