Louer un meublé professionnel pour payer moins d’impôts ?

Louer en meublé professionnel ou en meublé non professionnel ? C’est un dilemme auquel vous pourriez faire face. Les statuts LMP et LMNP ont tous les deux des avantages et quelques inconvénients respectifs. La réduction de la facture fiscale, c’est ce qu’on recherche principalement dans ces deux modes d’investissement. Quels sont vos avantages en LMP ? Quelles sont les différences entre les avantages du LMP et du LMNP ?

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Le statut de loueur en meublé professionnel

Louer en meublé professionnel donne accès à de nombreux avantages, dont principalement des avantages fiscaux. Tout citoyen peut louer du bien meublé et l’Etat encourage même ce type d’investissement grâce à de nombreux dispositifs dont la loi Censi-Bouvard. Pour bénéficier du statut de LMP, il fallait remplir trois conditions. Mais actuellement, vous n’êtes pas obligé d’être enregistré sur le Registre du Commerce et des Sociétés ou RCS.

Deux conditions pour bénéficier du statut LMP

Pour bénéficier du statut de loueur meublé professionnel, la première condition à remplir est de générer plus de 23 000 euros par an par le biais des loyers des logements mis en location. En parallèle à cette condition, il faut également que ces loyers et charges soient supérieurs au 50% de la totalité des revenus du foyer fiscal.

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Quand perdez-vous le statut LMP ?

Le statut LMP présente de nombreux avantages indéniables en ce qui concerne la possibilité de bénéficier d’une réduction significative de l’imposition. Les deux conditions citées précédemment sont en fait des conditions cumulatives. Concrètement, cela veut dire que si l’une des conditions n’est pas ou n’est plus remplie, le loueur ne bénéficie plus de son statut LMP et de tous les avantages qui s’y rattachent. A noter que le basculement se fait de manière automatique.

Les avantages fiscaux du loueur en meublé professionnel

Pour acquérir le statut LMP, vous pouvez ainsi investir dans un logement en résidence de services et louer le logement en meublé. Notez qu’il s’agit également d’une des conditions à remplir si vous voulez profiter du statut de LMNP. Effectivement, en optant pour ce type d’investissement, vous bénéficiez ou optez pour le statut LMNP ou le statut LMP. Avec le statut LMNP, vous pouvez bénéficier du régime fiscal du micro BIC et profiter d’un abattement de 50% sur les loyers tirés de la location.

Le statut LMNP ou loueur en meublé non professionnel présente des avantages indéniables, il n’en est pas moins pour ce qui est du statut LMP. Le statut LMP vous permet également de réduire vos impôts, mais pas avec le même mécanisme que celui du LMNP. L’avantage est tout aussi important parce que le statut LMP vous permet d’imputer vos déficits sur votre revenu global de l’année. Ce n’est pas tout parce que le montant de l’imputation n’est pas sujet à une limitation.

L’avantage principal du statut LMP est effectivement en lien avec cette imputation de déficit. Toutefois, il est utile de noter que le déficit ne doit pas provenir des amortissements du bien immobilier. Effectivement, les amortissements du bien meublé constituent également un grand avantage du statut LMP. Ces mécanismes vous permettent de réduire votre facture fiscale. Notez toutefois que le statut LMP vous permet de nombreux autres avantages importants.

Les autres avantages de la location en meublé professionnel

Il est indéniable que l’intérêt principal du statut de LMP est de pouvoir bénéficier de l’amortissement du bien permettant de défiscaliser les revenus tirés de la location. Le statut LMP permet également de défiscaliser les autres revenus et permet ainsi de réduire l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI. Effectivement, il ne faut pas oublier que les biens loués en meublé entrent dans l’assiette de l’IFI.

Il est à noter que si la location en meublé professionnel est votre principale activité, il est possible de ne pas inclure les biens loués dans l’assiette de l’IFI. Entre autres avantages auxquels on ne pense pas tout de suite, est que le statut LMP vous permet de bénéficier d’une excellente sécurité du bail commercial. Mais les avantages du statut LMP ne se limitent pas uniquement à ses avantages durant la location. Un loueur en meublé professionnel a le droit de vendre son bien locatif.

En faisant de la sorte, les plus-values du bien vendu font partie des plus-values professionnelles. D’une manière générale, ce système d’imposition s’avère être plus avantageux que les plus-values immobilières en tant que particulier. En cas de revente, la plus-value d’un bien meublé exploité en LMP pendant plus de 5 ans peut être exonérée de taxation. Toutefois, il faut que les recettes annuelles ne dépassent pas les 90 000 euros.

L’investissement en LMP : sous quelle forme ?

Pour ce qui est du mode d’investissement, le LMP n’est pas si différent que le LMNP. Pour ce faire, il est simplement nécessaire d’investir dans un bien locatif neuf, en VEFA plus précisément. Parmi les investissements les plus sûrs, l’investissement LMP en résidence de services comme la résidence étudiante est souvent le plus recommandé. Pour effectuer cet investissement, vous avez plusieurs options vous donnant droit à différents avantages.

Dans le cas d’une résidence étudiante, l’exploitation du bien ainsi que toute sa gestion est confiée à l’exploitant professionnel. Ce mode de détention est plus qu’avantageux puisque vous êtes délesté de toutes les tâches et de tous les tracas. Vous n’êtes donc pas obligé de vous occuper de la recherche de locataires ou dégager du temps pour les formalités administratives de la location. En somme, vous ne faites principalement que percevoir les loyers chaque mois.

Pour bénéficier de la fiscalité avantageuse du LMP, vous pouvez opter pour la gestion directe de vos biens. Effectivement, il est tout à fait possible de gérer tout seul vos biens en meublés. Néanmoins, il faut s’attendre à des difficultés si vous avez plusieurs biens LMP à gérer. Il est à noter que sous certaines conditions, il peut être avantageux de détenir des biens LMP en EURL ou encore en entreprise individuelle. Certaines formes de sociétés comme la SCI ne permettent pas de bénéficier des avantages fiscaux du statut LMP.

La condition pour obtenir le statut de LMP

Obtenir le statut de LMP n’est pas chose aisée. Effectivement, il est soumis à des conditions très strictes. Pour commencer, il faut savoir que pour prétendre au titre de loueur en meublé professionnel, vous devez être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Les revenus générés par la location en meublé doivent aussi dépasser les 23 000 € ou représenter plus de 50% de vos revenus professionnels.

Si vous remplissez ces deux premières conditions, sachez qu’il peut exister une exception pour les contribuables qui ne peuvent pas s’inscrire au RCS. Il suffit alors d’opter pour une location en meublée dans un établissement de soins, comme un Ehpad ou encore une résidence service seniors.

L’obtention du statut LMP est conditionnée par la disponibilité d’un logement locatif destiné à la location nue ou en colocation. Ce local doit comporter tous les équipements nécessaires à l’accueil du public, tels qu’une kitchenette et quelques ustensiles pour cuisiner, ainsi que des éléments de mobilier indispensables, tels qu’un lit confortable et un espace de travail, si possible.

Votre investissement immobilier doit être géré avec professionnalisme, ce qui implique notamment :
• La tenue régulière d’une comptabilité rigoureuse ;
• L’engagement d’un personnel qualifié chargé de l’accueil du public ;
• L’existence et le respect scrupuleux de règles et procédures internes.

C’est à l’administration fiscale qu’il revient de décider si le local est considéré comme professionnel ou non. Pour cela, elle utilise un certain nombre d’indicateurs, tels que les bénéfices récurrents générés par la location, ainsi que la qualité des services fournis en matière d’accueil et de prestations.

S’il n’est pas facile d’obtenir le statut LMP avec toutes les conditions strictes qu’il implique, mais lorsqu’on y arrive, c’est une exemption fiscale avantageuse qui mérite largement tous les efforts consentis.

Les règles à respecter pour bénéficier des avantages fiscaux du LMP

Si vous avez décidé de vous lancer dans la location en meublé professionnel, il faut avoir une véritable activité économique qui génère des revenus réguliers. Il ne suffit pas de louer occasionnellement un logement en meublé pour prétendre au statut LMP.

Si vous détenez plusieurs logements locatifs en meublé, ils doivent tous être exploités sous le statut LMP pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux associés. Si certains sont loués en tant que locations saisonnières ou chambres d’hôtes, par exemple, ils n’entrent pas dans le cadre du LMP et ne permettent donc pas d’alléger la pression fiscale.

Vous devez tenir une comptabilité rigoureuse afin d’être en mesure de justifier les dépenses engagées et les recettes perçues chaque année. Toutes ces données doivent figurer sur une facture émise selon les normes légales et comptables requises.

Le LMP est soumis à un régime fiscal spécifique. Vous serez donc imposé sur la totalité des recettes locatives générées par votre activité en meublé professionnel, mais vous bénéficierez aussi d’un abattement forfaitaire de 50% sur ces mêmes recettes. Toutes les charges liées à l’activité sont déductibles du revenu brut foncier.

Le statut de loueur en meublé professionnel offre donc une véritable opportunité pour optimiser sa fiscalité immobilière. Il faut respecter scrupuleusement les règles édictées par la loi pour pouvoir prétendre aux avantages fiscaux associés à ce dispositif.