Un logement inoccupé depuis plus d’un an peut être soumis à une taxation spécifique, même en l’absence de revenus locatifs ou d’occupation. Certaines situations échappent toutefois à cette règle, comme la vacance indépendante de la volonté du propriétaire ou des travaux lourds justifiés. La législation distingue plusieurs cas d’exonération, souvent méconnus, qui varient selon la localisation et la durée de la vacance.Des procédures précises encadrent la déclaration d’inoccupation et la demande d’exonération. La moindre erreur ou omission dans la constitution du dossier peut entraîner un refus, malgré une situation légitime. Les démarches doivent répondre à des critères stricts pour aboutir.
Logement vacant en 2025 : comprendre la fiscalité et les obligations
En 2025, la taxe sur les logements vacants (TLV) cible les logements restés inoccupés pendant au moins un an dans les zones tendues. Ces territoires urbains, qui rassemblent plus de 50 000 habitants et où la pression immobilière reste forte, voient le taux grimper rapidement : 17 % la première année, 34 % ensuite, suivant l’article 232 du Code général des impôts. Ailleurs, hors zone TLV, la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) s’applique si la vacance se prolonge plus de deux ans. Son taux dépend de la commune et rejoint souvent celui des résidences secondaires.
Le paiement de ces taxes concerne directement les propriétaires et usufruitiers, en fonction de la localisation du bien. Par définition, un logement vacant est clos, couvert, dispose du confort de base, mais reste vide. Depuis 2023, les résidences principales ne sont plus soumises à la taxe d’habitation, une réforme attendue depuis longtemps. Les résidences secondaires, elles, demeurent taxées. Le calcul se base sur la valeur locative cadastrale mise à jour chaque année.
Plusieurs exceptions existent. Une vacance involontaire d’au moins trois mois consécutifs, ou des travaux rendant le logement inhabitable, peuvent ouvrir droit à une exonération partielle de la taxe foncière. Pareil pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : si aucun déchet n’est produit, aucune taxe à payer. D’ici 2026, l’apparition de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH) viendra remplacer TLV et THLV, avec de nouvelles règles à la clé pour les bailleurs.
Qui peut être exonéré de la taxe sur les logements vacants ?
La vacance involontaire arrive en tête des motifs d’exonération. Le propriétaire doit alors prouver ses tentatives pour louer ou vendre sans succès. Cela suppose de rassembler des pièces concrètes : annonces publiées, mandats professionnels, relevés de visites, devis de travaux. Ces documents concrétisent l’effort fourni, et permettent de différencier une vraie vacance subie d’un choix délibéré de garder le bien vide.
Autre cas : les travaux d’envergure, qui rendent la location impossible. Pour être pris en compte, les coûts engagés doivent représenter au moins 25 % de la valeur vénale du logement. De simples rafraîchissements n’ouvrent pas droit à une exonération : il faut pouvoir présenter factures, devis et attestations de l’entreprise, pour montrer l’ampleur de l’opération et la durée réelle de vacance.
Certaines autres situations permettent également d’échapper à la taxe. Si le logement est occupé plus de 90 jours sur l’année, même partiellement, ni TLV ni THLV ne s’appliquent. La preuve repose alors sur la liste des occupants, les périodes de présence, relevés de consommation d’eau ou d’électricité… Enfin, un logement déclaré non habitable ou insalubre sur justificatif technique ou sanitaire peut être exclu du champ de la taxe.
Voici les principaux motifs retenus à ce jour :
- Vacance involontaire : preuves d’annonces, mandats, visites impossibles à négliger.
- Travaux importants : montant supérieur à 25 % de la valeur du bien, factures exigées.
- Occupation partielle ou temporaire : présence supérieure à 90 jours sur l’année, appuyée par des justificatifs.
- Logement non habitable : rapport technique ou certificat sanitaire faisant foi.
Exonérations possibles : conditions précises et situations particulières à connaître
L’obtention d’une exonération est étroitement liée à la capacité à justifier une vacance involontaire. L’administration fiscale attend des documents précis : mandats de location, annonces récentes, échanges avec les agences, historiques de visites, devis de travaux. La volonté de proposer le bien sur le marché doit clairement ressortir de votre dossier. Ce motif vise avant tout les logements proposés à des conditions normales, mais qui peinent à trouver preneur.
Les travaux lourds forment le deuxième grand cas d’exonération. Ils doivent dépasser 25 % de la valeur vénale du bien, et être prouvés par des factures, devis et attestations d’entreprise. En situation d’insalubrité, un rapport technique ou sanitaire est demandé.
Dans d’autres cas, dépasser les 90 jours d’occupation dans l’année suffit à suspendre la taxe. Relevés de consommations, présence avérée des occupants, pièces justificatives : tout élément concret joue en faveur du propriétaire. Un professionnel de la gestion locative peut aussi accompagner la constitution du dossier, pour maximiser les chances d’être entendu par l’administration.
Pour y voir clair, voici les pièces communément exigées selon les situations :
- Vacance involontaire : mandats, annonces, relevés de visite bien ordonnancés.
- Travaux lourds : devis, factures, attestations et preuves de non-habitabilité.
- Occupation supérieure à 90 jours/an : preuves concrètes d’utilisation, consommations réelles.
Démarches efficaces pour obtenir une exonération ou contester la taxe
Pour engager une demande d’exonération de la taxe sur les logements vacants (TLV ou THLV), il faut avant tout remplir la déclaration annuelle d’occupation sur l’espace en ligne des impôts. Ce passage reste obligatoire pour tout propriétaire ou usufruitier, même en cas de demande d’exonération ou de contestation : manquer cette formalité expose à une amende de 150 euros par logement. Une omission qui coûte cher.
Il convient ensuite de réunir tous les justificatifs adaptés selon la situation du bien : mandats, annonces, historiques de visites, devis, factures des travaux, relevés de consommation. Un dossier ordonné, complet et chronologique facilite grandement l’acceptation de la demande par l’administration fiscale. C’est la cohérence qui fera la différence.
Si vous recevez un avis de taxe que vous estimez injustifié, une contestation accompagnée de tous les justificatifs, d’une explication claire et factuelle (vacance involontaire, travaux lourds, logement non habitable, occupation effective) pourra initier la révision. Les délais de réponse varient en fonction de la charge des services fiscaux, mais une démarche préparée avec soin permet le plus souvent d’éviter l’allongement inutile du processus.
Dans tous les cas, il est conseillé de vérifier sur les sites officiels si votre commune applique la THLV, et de vous faire accompagner par un professionnel (gestionnaire locatif, juriste fiscaliste) pour monter un dossier solide si la situation l’impose. Ceux qui anticipent, qui justifient et qui documentent posent les jalons d’une exonération réussie. Un détail oublié et la balance penche vers la taxation : le jeu se joue dans la rigueur et le suivi, jusqu’à la décision finale de l’administration.
