24 %. C’est la croissance du nombre d’étudiants dans le supérieur en France depuis quinze ans. Pendant ce temps, l’offre de logements privés à leur destination n’a pas bougé d’un iota. Résultat : la demande explose, mais l’offre, elle, reste figée. Aujourd’hui, ce ne sont plus Paris ou Lyon qui concentrent la moitié de la course aux studios, mais des villes moyennes parfois inattendues. Ajoutons à cela une fiscalité particulière, les résidences étudiantes échappent aux règles habituelles de l’immobilier locatif. Un marché qui échappe aux clichés, et où chaque détail compte.
Les loyers des logements étudiants ne subissent pas de plein fouet les à-coups économiques, mais l’inoccupation d’un bien varie fortement d’un secteur à l’autre, et la qualité fait toute la différence. Dernière variable : l’encadrement réglementaire, de plus en plus technique, met les particuliers face à des choix parfois déroutants.
Le marché du logement étudiant en 2025 : tendances et évolutions à connaître
Le marché du logement étudiant en France n’a jamais été aussi disputé. Avec 3,1 millions d’étudiants en 2024, la demande de locations ne faiblit pas, surtout dans les grandes villes universitaires comme Paris, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes, Strasbourg et Montpellier. Le déficit de logements étudiants s’aggrave : il manque 400 000 places à l’échelle nationale, une pénurie qui façonne le marché et accentue la pression sur chaque bien disponible.
La résidence étudiante, longtemps cantonnée aux campus ou aux quartiers périphériques, a pris une place de choix. Le CROUS n’assure que 10 à 15 % des besoins. Le reste ? Il est capté par les acteurs privés. Résidences services, studios étudiants près du centre, colocations étudiantes et chambres chez l’habitant : les options se multiplient, mais toutes ne se valent pas. Sur ce marché fragmenté, l’agilité est un enjeu majeur.
Voici les principales formules qui structurent l’offre :
- Les studios étudiants offrent une flexibilité recherchée et un renouvellement rapide des locataires.
- La colocation étudiante gagne du terrain dans les villes universitaires secondaires, portée par la quête d’économies et l’attrait de la vie partagée.
- Les résidences étudiantes privées misent sur des services intégrés et séduisent surtout une clientèle internationale ou issue des grandes écoles.
Désormais, des villes comme Angers, Dijon ou Poitiers attirent les regards : la tension locative y grimpe, la valorisation des biens aussi. Avant d’investir dans un logement étudiant, il faut scruter la proximité des universités, l’accès aux transports, la qualité du bâti et la réputation du gestionnaire. Dans ces territoires dynamiques et portés par la mobilité des étudiants, de nouvelles perspectives d’investissement prennent forme, loin des seules métropoles.
Quels sont les véritables atouts et limites de l’investissement en résidence étudiante ?
La résidence étudiante ne ressemble à aucun autre produit locatif. Ici, le gestionnaire commercial occupe une place centrale : c’est lui qui fait le lien entre l’investisseur et le quotidien du bien. L’un des arguments phares ? Le bail commercial, souvent signé pour 9 à 12 ans, verrouille le versement de loyers garantis, que la résidence soit occupée ou non. Cette stabilité attire ceux qui veulent éviter les tracas de la vacance ou de la gestion directe.
Autre atout : la présence de services intégrés (accueil, ménage, linge, laverie, internet, espaces communs, salle de sport). Ces équipements renforcent l’attractivité auprès des étudiants et maintiennent le taux de remplissage à un niveau élevé. L’investisseur, lui, délègue totalement la gestion locative : plus besoin de chercher des locataires, de rédiger des contrats, d’assurer les réparations courantes ou de gérer les états des lieux.
Cependant, tout n’est pas parfait. La revente d’un bien sous bail commercial demande patience et stratégie. Le marché secondaire reste étroit, la valorisation plafonne, car la cible d’acheteurs est limitée. Le plus grand risque ? La dépendance au gestionnaire commercial. Si l’exploitant fait défaut, les loyers ne tombent plus et l’investisseur se retrouve sans solution immédiate. Il est donc impératif d’analyser la solidité financière, la réputation et les taux de remplissage du gestionnaire avant de signer.
| Atouts | Limites |
|---|---|
| Loyers garantis Gestion locative déléguée Services attractifs pour les étudiants |
Dépendance au gestionnaire Revente difficile Valorisation limitée |
Rentabilité, fiscalité, gestion : ce que révèle l’analyse des chiffres
La rentabilité d’un logement étudiant repose sur des règles précises. En 2024, un studio étudiant en résidence services s’affiche entre 80 000 et 180 000 euros. Le rendement net oscille généralement entre 3 et 5 %. Certains marchés très tendus, comme Paris, Lyon, Toulouse ou Bordeaux, peuvent afficher jusqu’à 9 % de rentabilité brute. Mais la fiscalité et les frais de gestion pèsent dans la balance.
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) se révèle particulièrement adapté pour optimiser les revenus locatifs. Deux voies principales : le micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 %, ou le régime réel, qui permet de déduire charges et amortissement du bien. En dessous de 120 000 euros, le micro-BIC peut convenir, mais au-delà, le régime réel reste souvent plus pertinent pour maximiser la déductibilité. À noter : le dispositif Censi-Bouvard n’est plus disponible depuis 2021, mais la fiscalité reste attractive, surtout pour ceux qui cherchent une source de revenus régulière.
Pour mieux situer les ordres de grandeur, voici quelques chiffres clés :
- Studio étudiant en résidence services : entre 80 000 € et 180 000 €
- Rendement net moyen : 3 % à 5 %
- Rentabilité brute : 5 % à 9 %, selon la ville
Confier la gestion à un exploitant libère l’investisseur des tâches quotidiennes. Mais il reste nécessaire de vérifier la fiabilité du gestionnaire, ainsi que la localisation du logement, pour conserver attractivité et stabilité sur le long terme.
Résidence étudiante ou autres placements immobiliers : comment faire le bon choix pour votre profil ?
Le logement étudiant attire des investisseurs de tous horizons. Certains recherchent la sécurité des loyers, d’autres misent sur la valorisation du patrimoine ou préfèrent garder la main sur la gestion. La résidence étudiante s’adresse à ceux qui privilégient les revenus réguliers sans contraintes opérationnelles. Le bail commercial avec le gestionnaire promet des loyers stables, indépendamment du taux d’occupation. L’offre de services (accueil, entretien, espaces partagés, internet) séduit les étudiants et facilite la location. Mais l’investisseur reste exposé à la solidité du gestionnaire, ainsi qu’au renouvellement du bail.
En parallèle, d’autres options existent : le studio étudiant classique, la colocation étudiante ou la chambre chez l’habitant. Ces formules offrent une plus grande liberté : choix des locataires, ajustement des loyers, possibilité de passer à la location saisonnière si besoin. À la revente, ces biens trouvent plus facilement preneur, car ils intéressent un public large. En revanche, la gestion demande plus d’investissement personnel et une sélection rigoureuse du bien. L’emplacement (proximité universités, transports) et la performance énergétique (DPE) restent déterminants.
| Placement | Profil adapté | Points forts | Points de vigilance |
|---|---|---|---|
| Résidence étudiante | Investisseur patrimonial, recherche de revenus sécurisés | Loyer garanti, gestion déléguée, services intégrés | Liquidité faible, dépendance au gestionnaire |
| Studio indépendant | Investisseur dynamique, volonté d’optimiser la valorisation | Souplesse, potentiel de plus-value, location flexible | Gestion chronophage, vacance locative possible |
À chacun de trouver le dosage qui correspond à ses ambitions et à sa tolérance au risque. Sur les marchés les plus tendus, Paris, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Rennes ou Montpellier, la demande ne se dément pas, mais chaque ville impose ses propres codes. Dans cette course à la rentabilité, l’intuition de l’investisseur fait souvent la différence.
