Comment bien investir en SCPI ?

L’ investissement dans SCPI est un moyen efficace de construire un bien immobilier ou un revenu supplémentaire.

Surtout parce que les investisseurs n’ont rien à gérer, parce que la société de gestion remplit, loue et distribue les formalités.

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Cet investissement présente un avantage significatif, à savoir le large choix de méthodes d’abonnement.

En effet, il est possible de financer les parts de SCPI de différentes manières, ce qui permet de choisir l’assemblage le plus approprié en fonction de ses besoins et de ses atouts.

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Achetez vos actions SCPI à crédit

Il est tout à fait possible d’acquérir des actions dans SCPI sans capital disponible, et il est parfois même avantageux.

L’ avantage de souscrire à un crédit pour financer l’acquisition des actions de SCPI est que l’investisseur peut avoir un effet de levier, c’est-à-dire tirer parti de la différence entre le rendement significatif de l’IPC et un faibles coûts de crédit.

Par exemple, le revenu foncier paiera une partie des remboursements de crédit.

Cet achat à crédit est également intéressant au niveau de l’impôt, car il est possible de déduire du revenu perçu par l’épargnant :

• le coût d’application du prêt ;
• les intérêts sur emprunts, sans limitation de montant ou d’échéance ;
• le montant de l’assurance.

L’ acquisition des actions de SCPI à crédit est donc intéressante pour ceux qui n’ont pas de capital disponible et qui veulent constituer un capital.

Achetez vos actions en espèces

Pour acheter des actions de SCPI en espèces, il est nécessaire de posséder le capital disponible (mais la capacité d’investissement ne doit pas nécessairement être très importante, le montant minimum est généralement de l’ordre de 5.000 euros).

Le principal avantage de ce moyen d’acquérir les actions de SCPI est la collecte immédiate de revenus supplémentaires chaque trimestre.

Ce revenu est assujetti à l’échelle de l’impôt sur le revenu, à savoir le revenu du capital et l’impôt social de 17,2 %.

La taxe peut donc être élevée en fonction de la marge fiscale marginale à laquelle l’investisseur est soumis.

Il pourrait alors être préférable de passer à l’acquisition des actions de SCPI par le biais de l’assurance-vie, car le revenu connexe bénéficie de l’impôt attrayant du contrat d’assurance-vie.

Achetez vos actions par le biais de l’assurance-vie

L’ acquisition des actions de SCPI dans un contrat d’assurance-vie est avantageuse si la marge fiscale de l’investisseur marginal est élevée.

En effet, les revenus provenant de l’IPC seront assujettis à l’imposition des contrats d’assurance-vie.

Par conséquent, si les épargnants laissent le revenu de l’IPAC dans le contrat d’assurance-vie, aucune taxe n’est applicable.

De même, les actions de l’IPC considérées comme des unités de compte ne seront soumises aux frais de la société qu’au moment du remboursement intégral ou partiel.

Si les épargnants décident de retirer des revenus de l’IPC, il n’en reste pas moins que la taxe reste très avantageuse :

• une allocation de 4 600 euros ou de 9 200 euros pour un couple pour les contrats d’ancienneté d’au moins huit ans ;
• prélèvement forfaitaire de 35 %, 15 % et 7,5 %, hors déduction sociale (17,2 %), en fonction de l’ancienneté du contrat pour les paiements avant le 27 septembre 2017 ;
• Prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 % ou 7,5 % hors déduction sociale (17,2 %) en fonction de l’ancienneté et du capital contractuel pour les paiements à partir du 27 septembre 2017.

SCPI et OPCI, y compris ceux qui sont inclus dans l’assurance-vie, sont inclus dans la nouvelle taxe foncière (IFI).

Pour rappel : le financement par crédit des unités de l’IPC par le biais d’un contrat d’assurance vie n’est pas possible. Il est alors nécessaire d’avoir du capital pour acquérir les actions.

Achetez vos actions dans une propriété incontournable

Le démembrement permet de partager la propriété d’un logement entre deux personnes.

D’ une part, l’usufruit a la jouissance de la propriété, c’est-à-dire qu’il peut y vivre ou y louer et, si nécessaire, collecter les fruits (revenus locatifs).

D’ autre part, le propriétaire nu a le droit d’aliéner le bien, ce qui signifie qu’il conserve le contrôle sur le bien.

Par exemple, il peut décider de le vendre.

Cette décomposition peut être de deux nature différente :

• ou la rente, c’est – à – dire que la pleine propriété sera acquise jusqu’au décès de l’usufruit,
• est temporaire et, dans ce cas, la pleine propriété est acquise à la fin de la décomposition, qui est souvent entre 5 et 15 ans quand il s’agit de l’achat de SCPI.

L’ un des intérêts d’un tel investissement est que le propriétaire nu construit un actif en ne payant qu’une partie du coût de la pleine propriété des unités de l’IPC, alors qu’à la fin de la période de division, il reçoit le plein revenu de la totalité de la propriété des unités recevra.

Pendant la période de présentation du SCPI, après l’acquisition de la nue propriété des actions, le propriétaire nu n’a pas à payer d’impôt sur le revenu ou de cotisations de sécurité sociale.

De plus, ces actions ne correspondent pas à la base de l’IFI du propriétaire nu.

Il s’agit d’un avantage important pour les épargnants fortement taxés.

Pendant la période de dissection, l’usufruit, d’autre part, aura le droit de percevoir les revenus de l’IPC en échange desquels il sera évidemment soumis à l’impôt sur le revenu et charges sociales.

Quel investissement choisir ?

Comme nous l’avons vu, il existe plusieurs façons d’investir dans l’ICP.

Cependant, il est très important de choisir le montage qui convient le mieux à son patrimoine et à ses besoins, afin que l’intérêt soit optimisé.

En résumé, il est préférable d’acquérir les actions de SCPI :

• en espèces pour un investisseur avec du capital et, en général, faible impôt,
• au crédit de la personne qui cherche à construire une richesse avec effet de levier,
• par le biais de l’assurance-vie pour bénéficier d’impôts avantageux ;
• en s’effritant lorsque le capital provient d’un domaine, de la vente d’un bien immeuble déjà coupé en morceaux ou lors d’une décomposition temporaire d’un bien.

Cependant, il n’est pas facile de commencer un tel investissement sans les conseils d’un professionnel.

Nos conseillers se tiennent alors également à votre disposition pour vous aider dans votre choix d’achat des actions de SCPI et vous aidera dans leur mise en œuvre.